不知不覺，2021年已經悄然來到我們身邊。經歷過2020年的動蕩，相信大家都對2021年充滿期待，更想知道今年房地產市場到底會如何走向。
明源君結合諸多房企大佬訪談、演講以及諸多機構的研判，幫大家來做一個系統的梳理。但也聲明一點，對于房地產預測，精準與否是其次，更重要的是建立起我們對未來趨勢的認知和判斷。同時也歡迎大家在評論區發表自己對今年樓市的看法。
政策中性偏好
熱點城市加碼，庫存城市會松動
去年受到疫情影響，很多地產人都期望調控政策會有所松綁。但結果大家也看到了，不但沒有取消限購限貸，反而出臺了“三道紅線”，未來對于政策松綁不要抱有太多幻想。
從去年幾個重要節點，其實也能大致判斷出政策走勢。去年政治局會議未提房住不炒，提到要促進房地產市場平穩健康發展。中央經濟工作會議再提“房住不炒”，說要解決大城市住房突出問題，關于租賃房的內容比較多。兩會則提到，因城施策促進房地產市場的平穩健康發展，要加快老舊小區的改造，穩妥推進房地產稅立法。
其實可以看出，這些都是對房地產比較中性的政策，政府對房地產行業還是維穩的態度。
具體來看， 2021年政策層面，整體上中性偏好。對于部分庫存城市，預計會因城施策適當松綁。但是“房住不炒”依舊是主基調。
從政策變動角度來看，如果哪個城市房價上漲過快，必然也會導致更嚴厲的調控措施出臺。從放松的角度來看，大部分是對戶籍制度的放松。
整體行情略好于2020年
部分典型城市房價會上漲
對于今年行情，大家比較看好一二線城市，認為會略好于2020年。
但分化還會繼續，而且會進一步加劇，有些城市依然處于調整期，但也有一些城市市場開始筑底復蘇，開啟新周期。
從區域來看，2021年長三角城市房價將保持溫和上漲，珠三角市場可能受調控影響而有所降溫，但市場基本面仍然強勁。
具體城市來看，一線城市中，深圳在2020年經歷了上漲并被調控加碼后，市場逐漸退燒，整個進入調整期。上海在2020年下半年就開啟了上漲之路，預計會在今年下半年慢慢走向平穩。廣州目前也開始了新一輪行情，成交比較活躍，前幾天還爆出了部分小區抱團漲價的新聞，跟去年深圳一樣，熟悉的套路。
北京作為一線城市最后的價格洼地，2021年有望開啟新周期。據中原數據統計，2020年北京二手房成交量達到16.88萬套，新房成交高達4.9萬套，市場回暖跡象明顯。預計春節過后，房價會逐漸開始有所體現。
二三線城市中，杭州、南京、合肥、佛山、成都、廈門有開啟新周期跡象，還有長沙、武漢、鄭州、天津、青島也有希望迎來新行情。
房地產進入低增長時代
業績增長預計只有10-20%
甚至會有房企負增長
地產大咖們普遍認為，隨著土地紅利、剛需紅利、金融紅利的消失，房地產行業全面進入低增長低利潤的雙低時代。
據克而瑞統計，2020年部分規模上市房企的全口徑業績增速從2019年的約19%放緩至約11.2%。45家企業中，28家房企增速有明顯放緩，5家房企業績轉向負增長。
今年三道紅線一旦全面實施，等于控制了整個房地產行業的杠桿率，按照總資產負債率70%來計算，行業的總杠桿就限制在了3.3倍，大家都一樣，不能超。因此，房企的增速在2019年就是一個拐點。
2020年及以后，不會再出現40-60%的復合增長率了，增長率會普遍維持在10-20%的范圍內。廣發證券則預測銷售規模增速只有5%~10%，甚至不排除將出現業績負增長的企業。
而且，行業集中度會進一步提升。2020年前3房企集中度增加最快，前 100房企集中度為67.2%，今年行業變革加速行業洗牌的過程中，業績集中度仍有一定的提升空間。
從投資上看，恒大研究院判斷房地產投資仍有較強增長動力，預計2021年房地產投資全年增速7.4%，較2020年小幅加快0.4個百分點。
未來庫存會是大問題
盡量追求零庫存
整體來看，2021年開發商的重點會是去庫存。
一方面，融資新規下影響房企投資意愿，拿地減少。
另一方面，2021年房企到期債務同比增長36%，加上受到三道紅線影響，房企現金流處于非常緊張的狀態，需要加速回款，緩解現金流壓力
第三，過去房價地價單邊上漲的時候，大家都不覺得庫存是個問題，很多地捂的時間越久，房價上漲了，利潤更高，但是未來庫存是一個大問題，房企要改善資產負債表，最好的辦法是把庫存變成現金，盡量追求零庫存。
前段時間，某TOP3房企已經開始加大促銷力度了。而且，今年會有很多房企甩賣大型資產包，因為流動性出問題，急需回血。
剛需減少，改善占比更高
一手房市場，兩房將逐漸退出舞臺
去年受疫情影響，很多客戶的房產消費習慣發生了改變。其中一個明顯的變化是，二手房成交套均面積在放大，可見改善性需求增長比較快，預計未來改善的成交比重會越來越大。
據克而瑞統計，從2015年-2020年各城市商品住宅各房型成交套數占比來看，無論是一二線城市，還是三四線城市，三房成交占比均不斷提升，而二房成交占比明顯逐年降低。
2015年，一線城市一房、二房成交占比有40%，到2020年，這個比例降到了29.7%。二線城市，一、二房成交占比也從2015年的45%下降到了18.5%
，未來三房或將成主流戶型，而且人均面積會不斷增大。
很多人可能會問，為什么大家都要買三房了?一方面，置換成本太高，能一步到位盡量一步到位。另一方面，90后現在已經成為購房主力，他們普遍到了適婚年齡，需要父母協助帶娃，常見的家庭結構是三代同堂，三房成為剛需。
那么，哪些城市的需求更加旺盛?據廣發證券房地產行業首席分析師樂加棟分析，
中部西部以及東部核心三四線城市、中西部三四線城市相對來講是比較好的。
從疫情復蘇角度來講是東部城市先起來的，比較明顯的東部一二線城市相對比較好，三四線城市還是河北、江蘇、江西相對好一點。
未來在一二線城市只是招拍掛拿地還是有困難的，更多要做綜合開發業務，要以綜合體的形式拿地才行。
房企多元化或迎來新一輪爆發
但千萬別選錯賽道
前段時間，明源君在文章里提到，地產多元化的天時、地利、人和都已經具備，預計房地產多元化投資將在2021年迎來新一輪爆發。
比如去年12月23日，萬科在內部宣布成立酒店及度假事業部(BU)，撤銷冰雪事業部，冰雪事業部業務和團隊并入新的BU。截至目前，除了地產主業，萬科已經布局了物流、商業、長租公寓、教育、食品(養豬)等行業。
具體來看，地產多元化，可能會有以下方向：
一是從主業出發，圍繞上下游業務進行擴展。
居住服務類是重要投資方向之一，包括房地產經紀行業、物業、文旅、長租、聯合辦公、智能家居、裝修裝飾等等。
二是跳出主業，跨行業發展。
機器人、汽車、農業、體育、文化、生命科學，就屬于這一類。
這一類發展的機會，在于技術進步、消費升級，技術進步可以誕生全新的產品，消費升級可以誕生全新的市場，對于新進企業和資本來說，這就是機會。目前來看，我國中產階層已經越來越龐大，相關市場逐漸成熟，需要不斷做強做大。
正心谷資本合伙人林利軍同樣認為，中國會進入一個“縱向提升”的時代。中國未來的投資第一個是投大趨勢，第二個才是投企業，第三個是投團隊、創始人、企業家。
其中投資機遇包括三類：1、基于年輕人的消費，這一代年輕人極度追求潮流，非常重視體驗、非常重視別人的點評、非常敢花錢;2、全面擁抱科技創新，未來科技創新的步伐會難以想象，有四個方面的創新應該特別關注：新一代通訊技術、能源技術、材料技術、數據處理技術革命;3、生命醫學、生物醫藥，一系列的技術正在爆炸式地出來，擁抱生命技術的革命特別重要。
數字科技轉型迫在眉睫
未來會是一個數字化的時代
去年，受到疫情影響，很多房企開始重視營銷數字化，而貝殼和明源上市，則讓很多房企看到了地產數字化巨大的想象空間。預計今年，會有越來越多頭部房企布局數字科技領域，根據《財經》的統計數據，TOP20房企不僅建立了科技相關公司，而且已有13家將數字科技列為與房地產、商業等主業并列的重要板塊。
對于數字化轉型，旭輝林中指出，“今天，如果一家房企不能推動數字化轉型，未來一兩年沒有問題，三五年就有大問題，十年后就會碰到生存問題。”
他認為，企業做數字化轉型，有四個主要目的：一是能促進管理提效，管理效率能提高很多。二是要做到業務賦能，三是要輔助決策，四是使房企的營業模式發生顛覆性的變化。未來房企要做到五個在線：全員在線、流程在線、產品在線、服務在線、營銷在線。
與此同時，科技在地產行業的應用也會越來越深入，甚至會成為房企核心競爭力之一。比如智慧社區、全屋智能家居等等，金茂的科技系統就為金茂府帶來了很高的溢價，碧桂園在建筑工地大量使用機器人，像造汽車一樣造房子，效率更高，減少人力成本。
數字科技將帶給地產大量紅利，這是毋庸置疑的，只是紅利何時集中爆發的問題。
地產行業
過去要做大，未來要做厚
前段時間，旭輝林中在中城聯盟論壇中演講指出，未來地產行業未來要“做厚”。“做厚”的含義非常深遠，既有能力又有實力做厚。“厚”這個用詞比“強”好，“厚”代表要厚積薄發。
地產人這一段時間很困惑、很迷茫，因為看到的環境在變化，最核心的是客戶在變化，競爭對手、競爭環境也在變化。
相應地，未來房企可以怎么變?未來的變化包括發展模式的變化、發展道路的變化、增長速度和節奏的變化、更好的產品和服務的變化，以及生產產品服務背后的管理能力、管理的升維、組織和平臺類的變化。
比如地產行業體量很大，上下游產業鏈很長，很適合進化成生態型企業，物業、長租、養老等行業，都可以跟主業形成戰略協同，生態就是共生、共存、共榮、共享。
除了平臺型企業、生態型企業，地產企業能不能完成向數智化時代的轉型?進而把自己打造成一個新物種。
地產企業應該尋著光的方向去追求變化、追求創新、追求自己成為一個未來的新物種。
