租房還在租期內(nèi)，承租方就因自身原因自行搬出，提出要提前解除租賃合同。12月29日，記者從市法院獲悉，法院認(rèn)為承租方在未發(fā)生法定或約定的解除事由的情況下，提前要求解除合同，構(gòu)成違約，不但要補(bǔ)交拖欠的房費(fèi)，還要承擔(dān)解除合同造成的守約方損失。

單方違約不租房了

2011年11月，沈陽某物業(yè)公司與某保險(xiǎn)公司簽訂《房屋租賃合同》。2018年5月21日，某保險(xiǎn)公司向沈陽某物業(yè)公司發(fā)函表示不再租賃案涉房屋，提前解除租賃合同，同意承擔(dān)違約責(zé)任。

沈陽某物業(yè)公司回函表示不同意提前解除合同。但2018年8月，某保險(xiǎn)公司自行搬離案涉房屋，向沈陽某物業(yè)公司交還鑰匙并進(jìn)行了公證。但沈陽某物業(yè)公司未接收鑰匙，并向法院提起訴訟，要求賠償房租損失和違約金。

訴訟中，雙方對應(yīng)否對裝修改造費(fèi)用鑒定存在爭議，市法院于2019年6月11日向沈陽某物業(yè)公司釋明不進(jìn)行鑒定，沈陽某物業(yè)公司可處置案涉房屋。

解除合同時(shí)間存爭議

雙方在解除合同的時(shí)間上存在爭議。某保險(xiǎn)公司主張自己搬離時(shí)間為合同解除時(shí)間，之后就不需要付房租了，而物業(yè)公司則并不認(rèn)同。

法院認(rèn)為，在合同約定租賃期限尚未屆滿，也未發(fā)生法定或約定的解除事由的情況下，某保險(xiǎn)公司提前要求解除合同，構(gòu)成違約。保險(xiǎn)公司應(yīng)支付租金、物業(yè)費(fèi)至合同權(quán)利義務(wù)終止之日。雖然保險(xiǎn)公司于2018年5月21日已通知物業(yè)公司解除合同，但本案未發(fā)生法定或約定的合同解除事由，保險(xiǎn)公司一方作為違約方不享有單方面的合同解除權(quán)，保險(xiǎn)公司發(fā)出的解除合同通知不能產(chǎn)生合同解除的效力，也不能認(rèn)定為本案合同解除的時(shí)間點(diǎn)。保險(xiǎn)公司搬離案涉房屋時(shí)物業(yè)公司拒絕接收鑰匙，雙方未辦理交接。在本案訴訟中雙方對鑒定問題又存在爭議，為避免損失繼續(xù)擴(kuò)大，法院于2019年6月11日向物業(yè)公司釋明可正常處置案涉房屋，因此應(yīng)以該日期作為雙方合同權(quán)利義務(wù)終止之日。

賠償3.5個(gè)月房屋租金

沈陽某物業(yè)公司主張保險(xiǎn)公司賠償其違約金及裝修改造損失，實(shí)質(zhì)上已表明案涉合同已無法繼續(xù)履行。法院認(rèn)為，案涉《房屋租賃合同》約定的違約金金額不足以彌補(bǔ)物業(yè)公司的損失，應(yīng)予以適當(dāng)調(diào)整。因保險(xiǎn)公司提前解除合同給物業(yè)公司帶來可得利益的損失，且案涉房屋為大面積商業(yè)用房，鑒于沈陽市商業(yè)用房租賃市場閑置率較高的實(shí)際情況，物業(yè)公司繼續(xù)出租存在相當(dāng)程度的困難，故應(yīng)當(dāng)給予物業(yè)公司一定的尋租期，保險(xiǎn)公司負(fù)擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。關(guān)于裝修改造費(fèi)用的問題，鑒于物業(yè)公司為履行合同而進(jìn)行了實(shí)際的投入，保險(xiǎn)公司應(yīng)對該部分損失承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。法院依據(jù)物業(yè)公司的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，酌定保險(xiǎn)公司支付物業(yè)公司3.5個(gè)月房屋租金作為賠償。

法院判決某保險(xiǎn)公司向沈陽某物業(yè)公司支付2018年8月22日至2019年6月11日租金、物業(yè)費(fèi)8589047.75元，另賠償3.5個(gè)月房屋租金1363749.29元。

法官說法

合同僵局時(shí)

裁判解除合同需審慎

市法院民二庭法官周濛說，違約方不享有單方解除合同的權(quán)利，但是在房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時(shí)對雙方都不利。最高人民法院2019年11月8日發(fā)布的《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第48條對此問題作出回應(yīng)，允許違約方在特定條件下通過起訴解除合同：一是違約方不存在惡意違約的情形;二是繼續(xù)履行合同對違約方顯失公平;三是守約方拒絕解除合同，違反誠實(shí)信用原則。需要強(qiáng)調(diào)的是，違約方主張解除合同不能影響其違約責(zé)任的承擔(dān)。

《民法典》第五百八十條也規(guī)定，在因法定情形不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況下，法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。

需要提醒大家的是，合同嚴(yán)守原則是合同法的重要原則，不能被任意突破，故不應(yīng)允許當(dāng)事人通過主動(dòng)違約方式任意解除合同。即使在合同陷入履行僵局等特定情形下允許違約方通過訴訟解除合同，法院對解除合同的裁判仍應(yīng)審慎，根據(jù)誠實(shí)信用原則，在保障守約方利益的基礎(chǔ)上盡力實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益均衡。

關(guān)鍵詞： 租房