我國房地產市場進入年終沖刺階段，商品住宅銷售面積、銷售金額等市場指標不斷刷新紀錄。不過，也有一些城市不時出現市場投機亂象，表明影響市場穩定的因素依然存在。當前各方仍需以“房住不炒”凝聚合力，夯實房地產市場平穩健康發展的基礎，托舉起更多人安居樂業的美好生活愿景。
距離2021年已不足一周，作為“十三五”規劃的收官年，2020年全國商品房銷售規模在先抑后揚的局面下刷新歷史紀錄——根據克而瑞研究中心預計，全年銷售面積、金額將達到17.4億平方米、17.2萬億元，同比增長1.5%和7.7%。這樣的數據新高是如何創下的?在“房住不炒”“因城施策”調控主基調不變的情況下，房地產市場未來能否繼續保持高速增長?
今年銷售規模或創新高
2020年全國商品房銷售面積、金額在二季度以來體量逐月回升，增速則經歷了先升后降的總體趨勢，多項數據也印證了這一點。
來自國家統計局數據顯示：前11月商品房銷售面積、金額達150834萬平方米和148969億元，累計同比上漲1.3%和7.2%。另據中指研究院發布的《中國房地產2020年市場總結及2021年趨勢展望報告》顯示，今年一季度，在疫情沖擊下，新建商品住宅市場交易量明顯縮減;從二季度起，疫情得到控制、中央及地方采取的各項支持政策開始顯現成效，加之房企積極營銷，積壓需求恢復釋放，帶動新房成交回升。受成交變化的影響，百城新建住宅價格穩中有升。
以深圳為例，根據深圳一手住宅成交數據顯示，11月深圳新房住宅成交面積約62.7萬平方米，環比上升39.3%;成交量為6296套，環比上升36.4%，同比上升至97%，為今年最高，同時也創下了自2016年1月以來近5年的新高。
“特別是11月商品房銷售面積止跌轉升，且累計同比增速大于去年同期水平(0.2%)，大有年底翹尾態勢。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對中國商報記者表示，臨近年底房企進入業績沖刺期，供貨節奏加快。
另從房企資金狀況來看，1-11月，房地產開發企業到位資金171099億元，同比增長6.6%，增速比1-10月提高1.1個百分點。房企到位資金已連續5個月正增長。
“年初疫情發生后，央行多次向市場釋放流動性，市場資金成本走低，今年上半年融資環境相對去年更寬松。另外，隨著后期疫情因素影響的降低，復工復產全力推進，房企也不斷進行調價促銷，帶動銷售規模的持續向好。同時，房地產開發投資呈明顯V字形反轉，凸顯我國房地產市場的較強韌性。”上海中原地產市場分析師盧文曦在接受中國商報記者采訪時表示。
在談到銷售規模持續向好的原因時，同策研究院研究總監宋紅衛對中國商報記者表示，這是多種因素綜合影響的。一方面，住宅和商辦市場分化背景下，住宅市場規模結構和增速雙增長。截至11月底，今年住宅占商品房的面積比例為88.4%，為近三年新高(2017-2019年同期占比分別為86%、86.6%和87.8%)，同期住宅的銷售面積增速為19%，實現正增長，商業和辦公市場分別為-11.1%和-12.8%。另一方面，基于房地產市場穩定的需要，在疫情期間給予了房企相關的“紓困”政策支持，包括融資、拿地等方面，對于房企在今年投資擴張及穩定起到一定的積極作用。此外，受“三道紅線”影響，房企最主要的融資渠道是銷售回款，企業因此不斷加大促銷力度。
明年增速大概率放緩
明年，在面臨疫情、政策等諸多不確定因素的大背景下，市場銷售情況將有何表現?
受訪人士普遍認為，房企在資金壓力下對銷售回款需求迫切，2021年將繼續加大營銷力度，高位微降、局部分化加劇的特征將延續。
根據克而瑞研究中心預計，2021年，在“房住不炒”的主基調下穩定市場投資、銷售預期仍是首要目標。一是改善需求釋放下商品房銷售規模預計將高位保持，一二線核心城市市場走俏，部分弱三四線回調壓力加大;二是融資收緊下新開工與土地購置面積料將繼續保持低位，核心城市項目開工與熱點土地爭奪將是房企關注重點，受此影響下開發投資額增速預期將邊際收窄，但整體規模仍將維持高位。
宋紅衛認為，“明年整體貨幣市場會相對比較寬松，各地都在加大城市落戶人口政策的力度，城鎮化提速會帶動市場進一步增長。且在穩市場預期情況下，明年部分城市會有政策松動的可能性，剛需和改善人群需求仍然比較可觀。”
“主要壓力來自于城市的分化，表現較好的仍然是核心一二線城市，人口凈流出及經濟、產業比較薄弱的三四線城市面臨去化壓力比較大，在這些城市布局的企業也會面臨銷售和融資的壓力。”宋紅衛說道。
在房地產市場調控力度持續加大的背景下，房地產市場穩定性已持續增強，但潛在的隱憂仍存。“高杠桿、高負債、高周轉”是很多房企的主要特點，目前很多頭部房企都已觸及“三條紅線”，甚至部分頭部房企可能踩線會更多一些。
據悉，紅線設置標準為：剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍。根據“三道紅線”觸線情況不同，房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中，開發商的有息負債將不能再增加。中國社科院國家金融與發展實驗室特殊資產研究中心副主任劉偉表示，根據相關數據，房企踩線占比高達86%，2000億元以上龍頭房企紅色檔占比20%，橙色占40%;1500億元到2000億元規模房企，全部為紅色檔和橙色檔，1000億元到1500億元紅色和橙色檔比例也高達75%。
“企業若想快速成長做強做大，就必須進行高周轉承受高杠桿帶來的高負債。如此也必然會導致房企腳踩紅線，在這種情況下，企業也面臨著兩難的境地。”盧文曦表示。
積極優化業務盤活資產
在新形勢下，房地產企業已經做出了積極的改變：抓回款、盤活資產、加強合作，企業開始調整優化自己的業務，以適應新的發展需求。包括對商業物業的適當處置、對于尾盤貨值的處理等。據貝殼研究院不完全統計，截至12月24日，今年在主板上市的物業公司數量已達17家，均為房地產開發企業將物業板塊分拆后再打包上市。
房企股權合作的動作也在增加，百強房企之間、房企和金融機構之間、房企與中小開發商之間，股權合作達到了前所未有的高度。如12月14日，融創與GIC共同成立了總規模為70億元人民幣的房地產投資平臺。根據投資協議，此次合作，融創與GIC分布持有合資平臺51%和49%的股權，主要專注于投資一二線核心城市的高端住宅項目。
資金鏈正成為房企能否平穩運行最關鍵的問題。根據貝殼研究院統計，房企債券融資端2020年到期債務規模約9154億元，同比增長28.7%;2021年到期債務規模(不含2021年將發行的超短期債券)預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關，直達1.2萬億元規模，房企償債壓力將繼續攀升。
“接下來，房企的主要任務還是在于如何保持現金流的充裕以及土地儲備的保持。”由于疫情及政策調控等原因，現金為王的現象日益凸顯，資金加速向頭部企業集中，中小房地產企業面臨的壓力將更加明顯，未來企業強強聯手、合作共贏也許將成為大趨勢。”北京住宅房地產業商會會長黎乃超在接受中國商報記者采訪時表示。
“未來企業要順應房地產市場發展及融資趨勢。”宋紅衛對記者表示，最重要的是企業戰略的調整，現在已不容許企業‘拿錯地’，因此，企業必須在城市布局上做更精準的研究。市場方面，房企不要片面追求規模增長，要更多地向穩健和利潤回歸;融資方面，企業要多元化布局。
“隨著房企的高周轉，房產質量問題也頻出，表明造房速度太快無法保障房屋品質。房屋品質管理方面，除了資金支持以外，還需要監督管理，將房屋質量問題杜絕在交房前，避免房屋品質引發的連鎖反應問題。”盧文曦表示，房企需要多方面的優化，特別是需要改變通過高負債、粗放式的經營來擴大規模的模式。新形勢下，企業需要精耕細作，進行產業結構的調整和升級換代。
延伸 〉〉〉
堅持房住不炒
發展租賃住房
近日召開的中央經濟工作會議及全國住房和城鄉建設工作會議均強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。同時，住房租賃將成為2021年一項重點工作。
據悉，今年房地產市場分化明顯，熱點城市亂象頻發。長三角地區和粵港澳大灣區等區域城市房價上漲迅速，出現價格倒掛、眾籌打新、萬人搶房等現象。對此，有關監管及時進行調控。據貝殼研究院數據顯示，7月起全國共74個城市141次推出房地產相關政策。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年房地產調控政策以收緊為主，且效果顯著，至少二線城市的地價、房價等都有所降溫，這也在一定程度上消除了消費者購房的擔憂。
“目前各地對樓市的調控較緊，新房出售也會有限價的動作，房價上漲不會特別明顯。各地應根據各自城市的發展水平制定合理的調控政策，真正讓有購房需求的居民得實惠。”上海中原地產市場分析師盧文曦說。
此外，住房租賃市場還存在一些問題不容忽視。一方面，部分租賃企業采取“高進低出”“長收短付”的方式，不斷加大杠桿率，受疫情影響，部分租賃企業現金流隨即吃緊，相繼出現資金鏈斷裂等問題。另一方面，由于租賃房不具有與商品房同等的入學、社會保障等權利，住房租賃市場始終無法替代傳統的開發市場。
9月7日，住建部公布了《住房租賃條例(征求意見稿)》，明確不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容，嚴禁租賃企業違規提供金融產品和服務。杭州、深圳等城市也相繼出臺了住房租賃市場管理新規，涉及設立租賃資金專用存款賬戶、不得哄抬租賃價格、禁止租金貸等。
中指研究院表示，近期政策聚焦租賃市場的篇幅明顯增多，此次中央經濟工作會議提出“高度重視保障性租賃住房建設”，預計政策將不斷完善和細化。特別是“租購同權”或有實質性突破，醫療、教育等公共服務上的同權政策將進一步完善。住房租賃市場土地供應量也將持續增加，如近幾年上海已有多宗單列的租賃用地成交。2021年將有更多城市跟進，特別是大中城市，但形成有效住房保障仍需要一定的時間。
房企年終沖刺 樓市迎翹尾行情
來源：中國商報
2020-12-30 10:37
我國房地產市場進入年終沖刺階段，商品住宅銷售面積、銷售金額等市場指標不斷刷新紀錄。不過，也有一些城市不時出現市場投機亂象，表明影響市場穩定的因素依然存在。當前各方仍需以“房住不炒”凝聚合力，夯實房地產市場平穩健康發展的基礎，托舉起更多人安居樂業的美好生活愿景。
距離2021年已不足一周，作為“十三五”規劃的收官年，2020年全國商品房銷售規模在先抑后揚的局面下刷新歷史紀錄——根據克而瑞研究中心預計，全年銷售面積、金額將達到17.4億平方米、17.2萬億元，同比增長1.5%和7.7%。這樣的數據新高是如何創下的?在“房住不炒”“因城施策”調控主基調不變的情況下，房地產市場未來能否繼續保持高速增長?
今年銷售規模或創新高
2020年全國商品房銷售面積、金額在二季度以來體量逐月回升，增速則經歷了先升后降的總體趨勢，多項數據也印證了這一點。
來自國家統計局數據顯示：前11月商品房銷售面積、金額達150834萬平方米和148969億元，累計同比上漲1.3%和7.2%。另據中指研究院發布的《中國房地產2020年市場總結及2021年趨勢展望報告》顯示，今年一季度，在疫情沖擊下，新建商品住宅市場交易量明顯縮減;從二季度起，疫情得到控制、中央及地方采取的各項支持政策開始顯現成效，加之房企積極營銷，積壓需求恢復釋放，帶動新房成交回升。受成交變化的影響，百城新建住宅價格穩中有升。
以深圳為例，根據深圳一手住宅成交數據顯示，11月深圳新房住宅成交面積約62.7萬平方米，環比上升39.3%;成交量為6296套，環比上升36.4%，同比上升至97%，為今年最高，同時也創下了自2016年1月以來近5年的新高。
“特別是11月商品房銷售面積止跌轉升，且累計同比增速大于去年同期水平(0.2%)，大有年底翹尾態勢。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對中國商報記者表示，臨近年底房企進入業績沖刺期，供貨節奏加快。
另從房企資金狀況來看，1-11月，房地產開發企業到位資金171099億元，同比增長6.6%，增速比1-10月提高1.1個百分點。房企到位資金已連續5個月正增長。
“年初疫情發生后，央行多次向市場釋放流動性，市場資金成本走低，今年上半年融資環境相對去年更寬松。另外，隨著后期疫情因素影響的降低，復工復產全力推進，房企也不斷進行調價促銷，帶動銷售規模的持續向好。同時，房地產開發投資呈明顯V字形反轉，凸顯我國房地產市場的較強韌性。”上海中原地產市場分析師盧文曦在接受中國商報記者采訪時表示。
在談到銷售規模持續向好的原因時，同策研究院研究總監宋紅衛對中國商報記者表示，這是多種因素綜合影響的。一方面，住宅和商辦市場分化背景下，住宅市場規模結構和增速雙增長。截至11月底，今年住宅占商品房的面積比例為88.4%，為近三年新高(2017-2019年同期占比分別為86%、86.6%和87.8%)，同期住宅的銷售面積增速為19%，實現正增長，商業和辦公市場分別為-11.1%和-12.8%。另一方面，基于房地產市場穩定的需要，在疫情期間給予了房企相關的“紓困”政策支持，包括融資、拿地等方面，對于房企在今年投資擴張及穩定起到一定的積極作用。此外，受“三道紅線”影響，房企最主要的融資渠道是銷售回款，企業因此不斷加大促銷力度。
明年增速大概率放緩
明年，在面臨疫情、政策等諸多不確定因素的大背景下，市場銷售情況將有何表現?
受訪人士普遍認為，房企在資金壓力下對銷售回款需求迫切，2021年將繼續加大營銷力度，高位微降、局部分化加劇的特征將延續。
根據克而瑞研究中心預計，2021年，在“房住不炒”的主基調下穩定市場投資、銷售預期仍是首要目標。一是改善需求釋放下商品房銷售規模預計將高位保持，一二線核心城市市場走俏，部分弱三四線回調壓力加大;二是融資收緊下新開工與土地購置面積料將繼續保持低位，核心城市項目開工與熱點土地爭奪將是房企關注重點，受此影響下開發投資額增速預期將邊際收窄，但整體規模仍將維持高位。
宋紅衛認為，“明年整體貨幣市場會相對比較寬松，各地都在加大城市落戶人口政策的力度，城鎮化提速會帶動市場進一步增長。且在穩市場預期情況下，明年部分城市會有政策松動的可能性，剛需和改善人群需求仍然比較可觀。”
“主要壓力來自于城市的分化，表現較好的仍然是核心一二線城市，人口凈流出及經濟、產業比較薄弱的三四線城市面臨去化壓力比較大，在這些城市布局的企業也會面臨銷售和融資的壓力。”宋紅衛說道。
在房地產市場調控力度持續加大的背景下，房地產市場穩定性已持續增強，但潛在的隱憂仍存。“高杠桿、高負債、高周轉”是很多房企的主要特點，目前很多頭部房企都已觸及“三條紅線”，甚至部分頭部房企可能踩線會更多一些。
據悉，紅線設置標準為：剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍。根據“三道紅線”觸線情況不同，房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中，開發商的有息負債將不能再增加。中國社科院國家金融與發展實驗室特殊資產研究中心副主任劉偉表示，根據相關數據，房企踩線占比高達86%，2000億元以上龍頭房企紅色檔占比20%，橙色占40%;1500億元到2000億元規模房企，全部為紅色檔和橙色檔，1000億元到1500億元紅色和橙色檔比例也高達75%。
“企業若想快速成長做強做大，就必須進行高周轉承受高杠桿帶來的高負債。如此也必然會導致房企腳踩紅線，在這種情況下，企業也面臨著兩難的境地。”盧文曦表示。
積極優化業務盤活資產
在新形勢下，房地產企業已經做出了積極的改變：抓回款、盤活資產、加強合作，企業開始調整優化自己的業務，以適應新的發展需求。包括對商業物業的適當處置、對于尾盤貨值的處理等。據貝殼研究院不完全統計，截至12月24日，今年在主板上市的物業公司數量已達17家，均為房地產開發企業將物業板塊分拆后再打包上市。
房企股權合作的動作也在增加，百強房企之間、房企和金融機構之間、房企與中小開發商之間，股權合作達到了前所未有的高度。如12月14日，融創與GIC共同成立了總規模為70億元人民幣的房地產投資平臺。根據投資協議，此次合作，融創與GIC分布持有合資平臺51%和49%的股權，主要專注于投資一二線核心城市的高端住宅項目。
資金鏈正成為房企能否平穩運行最關鍵的問題。根據貝殼研究院統計，房企債券融資端2020年到期債務規模約9154億元，同比增長28.7%;2021年到期債務規模(不含2021年將發行的超短期債券)預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關，直達1.2萬億元規模，房企償債壓力將繼續攀升。
“接下來，房企的主要任務還是在于如何保持現金流的充裕以及土地儲備的保持。”由于疫情及政策調控等原因，現金為王的現象日益凸顯，資金加速向頭部企業集中，中小房地產企業面臨的壓力將更加明顯，未來企業強強聯手、合作共贏也許將成為大趨勢。”北京住宅房地產業商會會長黎乃超在接受中國商報記者采訪時表示。
“未來企業要順應房地產市場發展及融資趨勢。”宋紅衛對記者表示，最重要的是企業戰略的調整，現在已不容許企業‘拿錯地’，因此，企業必須在城市布局上做更精準的研究。市場方面，房企不要片面追求規模增長，要更多地向穩健和利潤回歸;融資方面，企業要多元化布局。
“隨著房企的高周轉，房產質量問題也頻出，表明造房速度太快無法保障房屋品質。房屋品質管理方面，除了資金支持以外，還需要監督管理，將房屋質量問題杜絕在交房前，避免房屋品質引發的連鎖反應問題。”盧文曦表示，房企需要多方面的優化，特別是需要改變通過高負債、粗放式的經營來擴大規模的模式。新形勢下，企業需要精耕細作，進行產業結構的調整和升級換代。
延伸 〉〉〉
堅持房住不炒
發展租賃住房
近日召開的中央經濟工作會議及全國住房和城鄉建設工作會議均強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。同時，住房租賃將成為2021年一項重點工作。
據悉，今年房地產市場分化明顯，熱點城市亂象頻發。長三角地區和粵港澳大灣區等區域城市房價上漲迅速，出現價格倒掛、眾籌打新、萬人搶房等現象。對此，有關監管及時進行調控。據貝殼研究院數據顯示，7月起全國共74個城市141次推出房地產相關政策。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年房地產調控政策以收緊為主，且效果顯著，至少二線城市的地價、房價等都有所降溫，這也在一定程度上消除了消費者購房的擔憂。
“目前各地對樓市的調控較緊，新房出售也會有限價的動作，房價上漲不會特別明顯。各地應根據各自城市的發展水平制定合理的調控政策，真正讓有購房需求的居民得實惠。”上海中原地產市場分析師盧文曦說。
此外，住房租賃市場還存在一些問題不容忽視。一方面，部分租賃企業采取“高進低出”“長收短付”的方式，不斷加大杠桿率，受疫情影響，部分租賃企業現金流隨即吃緊，相繼出現資金鏈斷裂等問題。另一方面，由于租賃房不具有與商品房同等的入學、社會保障等權利，住房租賃市場始終無法替代傳統的開發市場。
9月7日，住建部公布了《住房租賃條例(征求意見稿)》，明確不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容，嚴禁租賃企業違規提供金融產品和服務。杭州、深圳等城市也相繼出臺了住房租賃市場管理新規，涉及設立租賃資金專用存款賬戶、不得哄抬租賃價格、禁止租金貸等。
中指研究院表示，近期政策聚焦租賃市場的篇幅明顯增多，此次中央經濟工作會議提出“高度重視保障性租賃住房建設”，預計政策將不斷完善和細化。特別是“租購同權”或有實質性突破，醫療、教育等公共服務上的同權政策將進一步完善。住房租賃市場土地供應量也將持續增加，如近幾年上海已有多宗單列的租賃用地成交。2021年將有更多城市跟進，特別是大中城市，但形成有效住房保障仍需要一定的時間。
關鍵詞： 房企
