無論是二手還是新房，深圳公寓市場近來都寒意蕭瑟。
“66.82平方米的房，總價從515萬元降至429萬元，4個月降了86萬元;98.18平方米的房，7月掛牌總價690萬元，現(xiàn)在已經(jīng)降至520萬元，直降170萬元。”12月26日，房產(chǎn)交易經(jīng)紀人林昭華(化名)對時代周報記者透露，深圳部分公寓指標盤近期出現(xiàn)大量業(yè)主降價拋售的現(xiàn)象。
同時，東部龍崗和西部南山均出現(xiàn)公寓業(yè)主大幅降價的案例。
近期，深圳多家開發(fā)商采用二三級聯(lián)動的方式推售公寓，并提高傭金點數(shù)。
時代周報記者獲取的一份深圳傭金表格顯示，住宅產(chǎn)品和公寓產(chǎn)品傭金差別較大，住宅傭金為0.6%起，而公寓最高傭金可達8%。
12月26日，深圳資深投資客楊軍(化名)對時代周報記者表示，高昂的交易成本是公寓遇冷的主因。公寓在轉(zhuǎn)讓時需要交納增值稅、土地增值稅、個稅、契稅等稅費，導致浮盈空間大幅縮水。
“再加上限售五年的政策，從買入公寓的那一刻起就要做好長期站崗的準備。”楊軍表示。
26日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，由于公寓存在居住功能差、交易成本高和流動性弱等問題，在“房住不炒”開始深入人心的情況下，投資客入場較為謹慎，資金不會貿(mào)然進入公寓市場，預計公寓成交將保持穩(wěn)定，不會出現(xiàn)大漲的現(xiàn)象。
降價百萬拋售公寓
龍光玖鉆位于龍華紅山，曾在2018年連續(xù)多月成為全國單盤銷售冠軍，是衡量公寓市場的指標盤。
根據(jù)深圳住建局信息，龍光玖鉆共有1456套商務公寓。深圳貝殼網(wǎng)信息顯示，12月約有253套房源待售，約占公寓總數(shù)的17%。近3個月，龍光玖鉆僅有11套成交。掛牌房源中，不乏有2019年6月中旬便已上架，但至今未成交的房源。
以一套約3平方米的房源為例，原業(yè)主在2018年時以總價230萬元(含稅)買入，現(xiàn)在掛牌區(qū)間為230-240萬元，如果買家誠心買，可將價格談到220萬元(不含稅)。算上近2年的房貸和機會成本，該房源基本是虧本出售。
“買公寓時增值稅是大頭，由于這套房基本沒增值，所以省了一大筆成本。”林昭華表示，根據(jù)深圳二手房交易規(guī)則，當房源過戶登記價格低于原價時，不需要繳納土地增值稅和個稅，只需要繳納契稅和其它雜稅。但盡管如此，仍鮮少有人問價。
龍光玖鉆只是公寓遇冷不是個案，當下的公寓市場不乏降價百萬的案例。
時代周報記者獲悉，12月初，一名卓越前海壹號業(yè)主將約124平方米的房源總價調(diào)至1498萬元，比5月掛牌時降價190萬元。12月底，一名萬科云城業(yè)主將月133平方米的房源總價調(diào)至1000萬元，比5月掛牌時減少100萬元。
降價促銷的方式，在一手公寓市場也頻繁上演。
位于寶安石巖的匯邦名都花園，近期推出特價房和送家私券的優(yōu)惠。12月23日，一名置業(yè)顧問對時代周報記者表示，匯邦名都花園推出41㎡的特價房源，總價由210萬降至194萬，額外贈送2萬元家私券。此外，開發(fā)商還提供首付優(yōu)惠活動，一般公寓需要首付5成，但該樓盤只需要首付4.5成。
林昭華表示，由于位置偏遠，匯邦名都花園去貨艱難。近期，該項目升級傭金，成交后最高傭金可達8%，再獎勵1萬元現(xiàn)金和一部iPhone 12。
“賣一套200來萬的公寓可以有10多萬的傭金，對中介來說吸引力還是很大的。但是這個樓盤賣了2年還沒賣完，艱難程度可想而知。”林昭華說。
交易成本高成遇冷主因
投資客楊軍果斷卸貨。
2017年中，由于不看好公寓市場，楊軍把手中的公寓悉數(shù)清空。彼時，他以低于市場價7000元/平方米的價格拋售龍崗中心城10余套公寓。
2017年，北上廣深均出臺公寓政策，風向驟變。
具體而言，北京嚴控商辦項目購買條件及使用用途;廣州官方嚴控商務類地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)為住宅用途;上海規(guī)定商辦土地出讓時，明確辦公用地不得建設公寓式辦公，商業(yè)用地不得建設為公寓式酒店;深圳則再次從建筑平面布局和功能上嚴令禁止商辦物業(yè)改為類住宅物業(yè)。
同年，深圳公寓供應創(chuàng)歷史新高。
來自深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2017年是深圳樓市商務公寓市場供應量最大的一年，供應面積為134萬平，較2016年上升11.8%。
結(jié)合政策風向和供求數(shù)據(jù)，楊軍決定果斷出手，變賣公寓置換住宅。
“無論是自持還是轉(zhuǎn)賣，都要付出比住宅更高昂的成本。”在楊軍看來，公寓“碰不得”的主要原因是交易成本太高。
根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標準與準則條文說明》，商務公寓是“為滿足短期在深圳進行商務、工作的居住行為而配備的一種辦公建筑形式，在使用功能和區(qū)位上更接近商業(yè)用地，在地政管理中也將其作為商業(yè)用地對待。”
因此，商務公寓水電費是按商業(yè)樓宇的標準，自住成本高。
“如果要賣公寓，光稅費這筆賬算下來能勸退很多買家。”楊軍表示，公寓稅費高且計算方法復雜，是導致公寓流動性弱的主要原因。他算了一筆賬，總價約300萬的公寓稅費至少要10萬元，且公寓的稅費計算方法比住宅要麻煩，不同的人算出的結(jié)果都不一樣。
流動性差進一步導致金融屬性差，這是楊軍放棄公寓的關鍵原因。
楊軍說，買房不是要買自己喜歡的房子，而是要買銀行喜歡的房子。在金融領域，公寓價值小，能獲得的貸款更少，銀行給出的評估價低，整體而言金融屬性太差。
“大部分公寓不通燃氣沒有陽臺，沒辦法長期自住。投資的話很難轉(zhuǎn)手，抵押不出高價，實在沒必要拿著。”12月26日，談起當初的“逃跑計劃”時，楊軍再次堅定不買公寓的想法。
供求失衡，橫盤3年
關于深圳公寓市場供求失衡的討論從未停止。
近日，多名業(yè)內(nèi)人士認為，公寓供應過多將擠壓住宅空間，造成房價上漲壓力。Wind數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，深圳每年公寓的供應量都大于成交量，2018年和2019年，公寓供應量銷售量的2倍。
2018年-2020年間，深圳公寓政策頻出，平衡供需的調(diào)控持續(xù)進行。市場緊跟著政策風向起伏，經(jīng)歷了跌宕的3年。
2018年7月30日，《關于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確，個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產(chǎn)權登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。此外，開發(fā)商在各類新供應用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設的商務公寓只租不售。
限售令落地，公寓供應和成交價均出現(xiàn)下滑。
深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年公寓供應量為133.51萬平，同比下降0.36%，是2014年之后供應量的首次下跌。價格方面，2018年商務公寓成交均價為59762元/平，同比下跌3.79%，為2012年之后首次出現(xiàn)回落。
供應縮減的趨勢延續(xù)至今。
2020年上半年，深圳商務公寓獲批預售的項目為6個，總供應面積17.7萬㎡，同比下滑38.5%。上半年，深圳公寓供應量僅為2019年同期的15.1%。受開發(fā)商推貨速度放緩的影響，2020年上半年商務公寓成交同比下滑27.9%至23.0萬平。
今年出臺的停止新增公寓審批政策，被視為嚴控公寓供應的信號，成為公寓市場的分水嶺事件。
7月31日，《深圳市規(guī)劃和自然資源局 市住房建設局關于停止商務公寓審批的通知》出臺，明確“在全市范圍(含深汕特別合作區(qū))停止新的商務公寓項目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批”。
同日，住建局發(fā)文表示，商務公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務辦公區(qū)配套的作用，但近年來，商務公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離“服務商務人士”與“短期住宿”目的。深圳市停止商務公寓審批，符合國家相關政策和深圳市的實際管理需求。
“取消新的商務公寓項目審批，可以說是在救助商務公寓市場，給大家一種‘限量’的印象，從而讓公寓市場活躍起來。”12月26日，李宇嘉對時代周報記者表示，在叫停公寓后存量公寓的熱度會有所回升。
未來深圳公寓市場將怎么走?
李宇嘉認為，在深圳住宅限購空前強化的背景下，會有部分需求公寓市場。但住宅投資和公寓投資，不存在對應的替代關系，公寓成交不會出現(xiàn)較大波動。
