“已經(jīng)在勸退房了，你們做好心理準(zhǔn)備”，一深圳購(gòu)房者在微信群里說，“查得比華潤(rùn)還嚴(yán)，銷售說今天很多人沒通過，還是有代持的。”

日前開盤的萬科瑧山海正在組織購(gòu)房者線下簽約，從購(gòu)房者反饋來看，銀行嚴(yán)查資金來源。

“就好像被審問一樣”，另一購(gòu)房者說，“群里面好幾個(gè)人都去過簽約現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)該都知道銀行的態(tài)度。一旦銀行查出資金有問題，首付六成都沒希望。反倒是有一些有經(jīng)驗(yàn)的炒房客把銀行流水做得滴水不漏。”

據(jù)悉，針對(duì)“代持打新”現(xiàn)象，近日來，深圳市金融系統(tǒng)、住建系統(tǒng)等相關(guān)主管部門紛紛出招，分別就資金來源、購(gòu)房人資料等嚴(yán)格審查。

現(xiàn)象??從“打新”熱到出現(xiàn)“代持打新”

“不想幫你代持了，我計(jì)劃自己買”。在華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期開盤的前一天，深圳市民張女士的表妹如是告訴她。為實(shí)現(xiàn)三成首付，張女士借來表妹的購(gòu)房名額，認(rèn)籌華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期，公證搖號(hào)結(jié)果顯示，他們順利進(jìn)入選房名單。讓張女士意外的是，表妹反悔了。

深圳新房住宅備受市場(chǎng)追捧，源于新房備案價(jià)格明顯低于周邊二手房?jī)r(jià)格，市場(chǎng)認(rèn)為“買到即賺到”。

以華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期為例，備案均價(jià)約13.1萬/㎡，而據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，其周邊二手房成交單價(jià)普遍為十七、八萬，由此產(chǎn)生了高達(dá)5萬/㎡的價(jià)差，即使以購(gòu)入最小面積約100㎡的戶型計(jì)算，一套房子的價(jià)差也有500萬元。

因此，剛過去的11月，華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期引發(fā)“代持打新”的討論，在深圳樓市空前熱烈。特別是開發(fā)商發(fā)布該樓盤的購(gòu)房人名單之后，網(wǎng)傳的“代持打新”案例不絕于耳。有市民表示，“我們公司老板找了6個(gè)員工‘打新’，誰中了就用誰的名額買”。

實(shí)際上，最近一輪“打新”熱在深圳已經(jīng)上演半年之久。今年6月，位于光明的金融街華發(fā)融御花園1期入市，吸引8997人參與搖號(hào)選房，中簽率僅4.38%，創(chuàng)下深圳樓市史上最難“打新”的樓盤紀(jì)錄。

調(diào)查??剛需型樓盤鮮有“代持打新”

“‘代持’行為的根本原因，是利益驅(qū)動(dòng)”，深圳市住房研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)陳藹貧指出，“代持”是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的個(gè)別現(xiàn)象，而非普遍情況。他強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前深圳新房住宅供應(yīng)不斷增加，以及后期房產(chǎn)稅的征收，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)理性看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

實(shí)際上，從整體來看，除了華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期等個(gè)別熱盤，其他剛需型樓盤“代持打新”的情況不多見。如，同樣位于沙井的星河融御三期，開盤僅售出85%的房源;而位于光明的兆邦基端慧苑，依靠三級(jí)市場(chǎng)“轉(zhuǎn)介”才售完;在龍華的萬科北宸之光，由于開發(fā)商信心不足，開盤前就啟動(dòng)了“轉(zhuǎn)介”。

另有樓市觀察人士則指出，引發(fā)“打新”熱的根本原因是“限價(jià)”。而“代持打新”則是由于銷售樓盤總價(jià)太高，導(dǎo)致有能力的市民沒有資格，有資格的購(gòu)房者缺乏資金。因此，兩者結(jié)合，是“限價(jià)”下的房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，其本質(zhì)是“無房?jī)?yōu)先”與總價(jià)千萬房款支付能力的背離。

值得留意的是，新一輪深圳樓市“限價(jià)”，最早始于2016年10月4日發(fā)布的“深八條”。受“限價(jià)”影響，自2016年11月-2019年4月間，全市新房成交價(jià)“平穩(wěn)”，房?jī)r(jià)趨勢(shì)中幾乎呈水平線狀。

而由于“限價(jià)”，華潤(rùn)城三期、招商雙璽成為深圳樓市中首批被“打新”的樓盤。2018年6月，華潤(rùn)城三期因采用低于周邊二手房?jī)r(jià)的備案價(jià)開盤，引來大批購(gòu)房者：6776人選741套房，開盤9小時(shí)后售罄。同時(shí)期開盤的招商雙璽，總價(jià)1672-6559萬，引來666人選167套房，更是產(chǎn)生了“5000萬蹲”的說法。

出招??主管部門聯(lián)合行動(dòng)

“各律師事務(wù)所，請(qǐng)排查本所內(nèi)有無律師受委托擬定或見證關(guān)于華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期‘代持’協(xié)議情況，若有上述情況請(qǐng)各所統(tǒng)一匯總后報(bào)我局法促科。”12月7日，一則由深圳福田區(qū)司法局發(fā)布的消息在網(wǎng)上流傳。

目前，“代持打新”已受到社會(huì)各界關(guān)注。11月28日，新華社發(fā)表時(shí)評(píng)點(diǎn)名深圳樓市“打新”熱;11月30日，深圳市住房和建設(shè)局局長(zhǎng)張學(xué)凡表示，關(guān)于媒體反映的代持炒房等情況，正在調(diào)查處理中。

據(jù)了解，針對(duì)近期“代持打新”樓市現(xiàn)象，各相關(guān)主管部門已聯(lián)合行動(dòng)。知情人透露，金融系統(tǒng)已在嚴(yán)查購(gòu)房者的資金來源。而住建部門則在“i深圳”APP上線“購(gòu)房誠(chéng)意登記”系統(tǒng)，同時(shí)啟用了前海公證處“公證選房”小程序。

多措并舉，“代持打新”熱潮明顯得到降溫。據(jù)悉，12月8日開盤的萬科瑧山海，棄購(gòu)人數(shù)達(dá)到309人。有購(gòu)房者表示，棄購(gòu)者中部分擔(dān)心銀行審查嚴(yán)格。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)分析，華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期后，“代持打新”人士退出，剛需選購(gòu)稀缺新建住宅的機(jī)會(huì)增加了。

■律師說法

“代持打新”中

雙方均有風(fēng)險(xiǎn)

今年11月以來，廣東華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒接到數(shù)十起“代持打新”的法律風(fēng)險(xiǎn)咨詢，甚至要求就“代持”做律師見證。

周爭(zhēng)鋒表示，在“代持打新”中雙方都有法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際產(chǎn)權(quán)人法律風(fēng)險(xiǎn)方面，他指出：

第一，代持人反悔，導(dǎo)致被代持人無法取得所購(gòu)房產(chǎn)所有權(quán)。情形一是雙方對(duì)于代持名額費(fèi)用已經(jīng)約定的清楚，但不排除“打新”成功后代持人給其他人代持。另外一種情形是，名義產(chǎn)權(quán)人在打新成功以后認(rèn)為自己的名額非常值錢，提出其他要求。

第二，代持人私自出售、贈(zèng)與、出租房屋或?qū)⑺值姆课萦糜诘謧?。代持人私自出售、?zèng)與，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人可以依法行使撤銷權(quán)，撤銷出售、贈(zèng)與;同時(shí)，主張雙方惡意串通確認(rèn)出售、贈(zèng)與無效。但對(duì)代持人私自用房屋向外借錢抵債的問題，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人無法控制。

第三，因代持人債務(wù)糾紛導(dǎo)致被代持房產(chǎn)被法院查封、拍賣、執(zhí)行。依據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記在誰名下就推定房子是誰的。那么，在登記產(chǎn)權(quán)人欠外債時(shí)，債權(quán)人就有權(quán)利申請(qǐng)法院查封這個(gè)房產(chǎn)并拍賣執(zhí)行。

另外，還有房產(chǎn)代持人因婚姻狀況變化導(dǎo)致代持房產(chǎn)被分割的情形。

而關(guān)于代持人的法律風(fēng)險(xiǎn)，他認(rèn)為：第一，增加購(gòu)房成本，影響家人和個(gè)人購(gòu)房。因?yàn)榇秩爽F(xiàn)在用了自己首次貸款的資格，那么在結(jié)婚以后，代持人家庭要購(gòu)房時(shí)將面臨著高額的首付。第二，可能影響產(chǎn)權(quán)代持人的個(gè)人征信記錄。如果實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的資金鏈斷裂沒有辦法支付月供，則會(huì)導(dǎo)致銀行提前解除借款合同，影響代持人自己的征信記錄。

關(guān)鍵詞： 深圳樓市