本報以《濟南不少樓盤都有人臉識別》為題,對戴頭盔看房背后渠道與開發商的客流之爭進行了報道。除了涉嫌犧牲購房者個人隱私之外,目前大量中介公司作為渠道銷售新房時,樓市還出現了一房兩價、傭金虛高、夸大宣傳等亂象。購房者的購房權益難以保障,不少開發商也稱在“飲鴆止渴”,有限的利潤下,賣房成本不斷攀升。
不戴頭盔價更高?
一房兩價,購房者利益咋保護
戴頭盔看房背后,濟南樓市中盛行的售樓處通過分銷渠道賣房一事浮出水面。濟南一位渠道人員表示,直接到訪售樓處后,購房者拿到的售樓處最低價其實并非該房源的最低價。“中介(渠道)賣同樣一套房,有額外折扣,會更便宜。”該渠道人員說,渠道人員為開發商尋找客源,開發商能給渠道一個比售樓處價格更低的房價。
“去售樓處買房的相當于是忠實買房者,拿不到這個優惠。中介帶過去的可以看作是猶豫中的買房者,所以拿到了這個優惠。”該渠道人員解釋,渠道之所以同意給開發商賣房,也是因為能以更低的價格吸引到客流,成交后賺取更多傭金。而中介更優惠的房價最終會以團購房的形式標注,買房者實際付款會比在售樓處低,“能比售樓處便宜2萬元左右”。
另一位今年初準備購買經十路以南一剛需大盤的業主說,自己在售樓處問到的價錢比渠道高。而且,問了兩個渠道人員同一套房報價都不一樣,基本有3個價。“最終買了別的樓盤,感覺這個樓盤價格太亂了。”
不少初次購房者并不知道一套房在售樓處之外有更低的價格。有的購房者無意中到訪了售樓處,被人臉識別抓拍,即便沒留下聯系方式,也沒有機會選擇通過中介渠道以可能更低的價格購房。利用信息的不對等,購房者可能失去2萬元的優惠。人臉識別背后,購房者不僅面臨隱私權受侵犯,還面臨公平交易和知情權的損害。
而去年12月濟南市住房和城鄉建設局印發了《關于規范全市新建商品房委托銷售行為的通知》,其中明確房地產開發企業、承銷機構對外銷售的商品房價格應與項目現場公示的房價一致,不得一房兩價。
渠道傭金為啥不直接返給購房者?
依賴中介,售樓處或更難賣房
除了房價,傭金又是更大的一筆渠道人員可支配費用。“這筆錢其實開發商是不愿意我們返給購房者的,因為一旦返給購房者,房價就亂了。”上述渠道人員說,雖然如此,渠道人員很多會私下返給購房者一部分傭金,畢竟能拿到傭金的前提是成交。這一部分到底是多少,并不一定。“有的開發商查得嚴,我們就會給5000元價位的禮品,而有的也會返傭金。”
一位購買了鳳凰路沿線樓盤的業主稱,自己拿到了3萬元傭金。而齊魯晚報·齊魯壹點購房俱樂部微信群內的一位網友則透露,“十一”期間,一位認識的中介稱通過他購買花園東路一高端改善樓盤,可以返10萬元。“這樣一來,一套房子的差價可能會超過10萬元,但不知道這些情況的人就拿不到這個錢。”一業內人士說。
“這樣數額的傭金,為什么不能直接優惠到房價里,以更有競爭力的價格吸引購房者買房?”齊魯晚報·齊魯壹點購房俱樂部微信群里有粉絲看到報道后留言。
濟南經十路以南一家樓盤的工作人員說,在市場下行的情況下,競爭激烈。僅靠售樓處到訪賣房,很難完成銷售任務。而渠道手中掌握了大量的買房人,這部分人買房意愿高,開發商就希望他們能把意向客流引到售樓處來,或者為售樓處尋找客流,促成成交。
“和售樓處的自然到訪不同,這就是在做增量,甚至可能是從競爭對手那里把人拉過來買房,給傭金就是做增量,錢肯定要給渠道的。因為他們確實能帶來銷量。”濟南樓市另一位業內人士坦言,這筆費用如果降到房價里,在目前濟南樓市不促不銷的市場行情下,購房者更會繼續觀望等待更低價。而給渠道則能吸引來更多購房者。“售樓處不敢明著真降多少,買過的業主也不愿意降。但是渠道人員如果返傭金給個人,就更隱蔽。”
記者采訪的濟南四位開發商負責人均表示,從2018年下半年樓市開啟下行通道后,不少樓盤面臨的銷售壓力巨大,越來越依賴渠道帶來客流。渠道確實能帶來銷量,少的能占成交量的20%—30%,多的能到80%—90%。
但多位業內人士也坦言,開發商支付了高傭金給渠道,雖然短期能帶來銷量,但長期看,會給消費者一種從售樓處買房比從渠道買房貴的印象,做大了渠道,未來售樓處可能更難賣房,“這就是飲鴆止渴”。
高額傭金會否轉嫁到房價中?
賣房成本高企,長久或增加買房成本
人臉識別似乎為開發商和渠道分銷人員厘清了收益邊界,而背后則是分銷渠道賣新房后,賣房成本水漲船高。既然開發商不把傭金直接讓利給購房者,那這筆高額的傭金費是否會轉嫁到房價中?
“渠道賣出一套房,開發商就要支付2萬元到30萬元不等的傭金。”濟南一地產業內人士說,目前濟南絕大部分開發商都與分銷渠道合作,傭金多在1.5%—3%之間。但隨著分銷渠道被少數幾家大公司掌握,提點或返傭的金額在不斷攀升。相比目前濟南二手房市場上最高2.5%的傭金,開發商付的中介費堪稱大手筆。
“這還不是最高的,有的開發商業績壓力大,通過對賭的方式返傭,由某家渠道公司來承銷,一旦達到某個銷量,傭金比例會大幅提高。”濟南一樓盤銷售負責人說,銷量不好的樓盤,傭金就高,渠道費用出自售樓處的營銷費用。“營銷費用每家售樓處都有,以前更多是通過宣傳項目或樹立品牌來賣房,現在這部分費用大幅減少,大家都用到了看起來見效更直接的渠道中。
這樣的賣房模式開啟了新一輪的渠道費之爭。“你不用渠道,你的競爭樓盤用渠道,或者你給的傭金低,競爭樓盤給的高,中介就把本來想買你房子的客流,引到其他樓盤去了。”一開發商相關負責人說,用渠道也是無奈之舉。一位渠道人士稱,在2018年濟南約50個項目通過渠道賣房,而目前這個數已經超過了200個。
“造勢造得好的,渠道人員賣一個月能抵開發商自己賣一年。”一位渠道人員說。這不是夸張,11月下旬,濟南西南部一樓盤將傭金提高到3.5%,樓盤內外圍滿渠道分銷人員,在大幅增加傭金,同時給出優惠房價基礎上,僅一個周末就賣了一年的量,賣出2億元。更有人評論稱,沒有難賣的房子,只有傭金沒“砸”到位的開發商。
而也有業內人士說,賣房的成本因渠道費的追漲在不斷攀升。短期內,部分開發商會通過營銷費用解決賣房任務,長期看,羊毛出在羊身上,增加的賣房成本很難不轉移到房價中。
誰來賣二手房滿足置換需要?
新房傭金高,中介不愿賣二手房
部分渠道人員正贏來渠道市場最瘋狂的時候。“瘋狂到什么地步?很多中介門店,你進去想買二手房,人家不賣,要帶你去看新房。你想賣掉二手房改善置業買新房,對不起,人家沒時間給你賣二手房。”一位業內人士說,賣新房所得的傭金比賣二手房所賺中介費多得多,賣一套150萬元的二手房可能賺三五萬元,而賣個200萬元的新房動輒能賺六七萬元。“現在我們基本是在賣新房。”一位中介公司人員說,自己已很久沒有賣二手房。
“這就會使房子很難流轉。目前購房者中很大一部分是改善型的,他們需要賣掉手中的一套房子,再去購買新房。但如果中介不主要賣二手房,他就難買新房,很可能就鋌而走險走其他高風險路子,未來對市場也會帶來隱憂。”一業內人士稱。目前,部分樓盤針對這部分二手房還未賣出的業主,推出了暫緩交首付的方案,雖然能短期滿足置換需求,但未來二手房市場交易更可能面臨困難。若房價繼續下跌,還可能因轉手不成而帶來其他問題。
從數據也能看出,二手房市場比新房市場更冷。11月16日,國家統計局發布的2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示,濟南二手房價格繼續下跌,環比下跌0.3%,已是三連降。記者梳理今年1—10月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據發現,濟南的二手房環比除3月、5月、7月保持穩定或略漲0.1%外,其他7個月都是下跌。跌幅除1月小于新房外,其他月份環比下跌均大于新房。同比數據看,前10個月二手房同比跌幅在-2.7至-4.1之間,除8月外,其他月份同比跌幅均超過新房。
還有濟南地產業內人士表示,目前的傭金中,大頭并沒有給購房者,也不是給渠道人員,而是給了渠道人員所在的中介公司。而以傭金為營收主要項目的中介公司做大后,會更加強勢,開發商的談判空間會更小,賣房的成本很可能要繼續增加。
“這個行業可憐的一點利潤都被分走了,哪來操盤,何來銷售?”一位看到齊魯晚報·齊魯壹點報道的業內人士說。
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