要從源頭杜絕爛尾樓的產(chǎn)生，改革商品房預(yù)售制度勢在必行。

11月23日，江西省住建廳、江西銀保監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知》(下稱“《通知》”)。《通知》明確提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前要確定監(jiān)管銀行，并以樓棟為基本單位開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，預(yù)售資金應(yīng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。

實際上，除了江西，多地已出臺加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管的新規(guī)。尤其是疫情之下，不少房企的銷售受阻，財務(wù)風(fēng)險急劇攀升，通過挪用商品房預(yù)售資金的方式拆東墻補西墻。監(jiān)管部門此舉意在從加強商品房預(yù)售資金的監(jiān)管入手，確保資金只用于本項目建設(shè)，不能隨意支取，進而保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。

多地出臺新政 加強預(yù)售資金監(jiān)管

所謂商品房預(yù)售資金監(jiān)管，是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用。

從新規(guī)的內(nèi)容來看，江西發(fā)布的《通知》與福建省9月15日的條款基本一致。福建省住建廳公布《關(guān)于加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見》指出，要切實加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管，夯實城市主體責(zé)任，要規(guī)范預(yù)售資金繳存和撥付行為，專款用于工程建設(shè)，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按時交付竣工驗收合格的商品房，保護購房人合法權(quán)益，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，減少和避免“爛尾樓”的發(fā)生。

為此，貝殼研究院首席分析師潘浩表示，此次江西省預(yù)售資金監(jiān)管政策是省級的指導(dǎo)意見，嚴格意義上并不算新規(guī)，在細則上根據(jù)省與省之間的差異有所調(diào)整。

早在2010年10月26日，北京市住建委印發(fā)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，正式拉開了各地新房預(yù)售資金監(jiān)管的序幕。此后10年間，各省市關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管政策層出不窮。雖然各地的規(guī)定不斷出臺，但是很多地方的商品房預(yù)售資金監(jiān)管形同虛設(shè)。

尤其是2020年疫情突襲加劇了商品房預(yù)售資金的違規(guī)挪用。在此背景下，各地監(jiān)管部門紛紛亮劍。

據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，2020年以來共17個省市出臺加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策。其中，江西、昆明、福建、銀川、石家莊、資陽、荊州、黃石、桂林、蚌埠、衢州等多地相繼出臺或完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，而惠州、汕頭、淮安市淮安區(qū)等地則發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管征求意見稿。

可以預(yù)見，商品房預(yù)售資金監(jiān)管的加強，有助于通過專款專用防止房地產(chǎn)開發(fā)項目爛尾，維護購房人利益，從而保障整個房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

多維度規(guī)范 政策各有側(cè)重

中國網(wǎng)地產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，以2020年各省市相關(guān)政策為例，內(nèi)容主要集中于四個方面：一是要求開發(fā)商開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶;二是要求開發(fā)商與監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議;三是對信用資質(zhì)不同的開發(fā)商實行差別化資金監(jiān)管額度;四是在預(yù)售資金使用方面按照工程進度支取相應(yīng)比例的資金。

從開設(shè)資金監(jiān)管專用賬戶方面來看，2020年以來桂林、福州、銀川、石家莊等城市印發(fā)《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，均規(guī)定房企應(yīng)在監(jiān)管銀行開設(shè)監(jiān)管專用賬戶，原則上一個預(yù)售項目只能開設(shè)一個專用賬戶，惠州、衢州的《監(jiān)管辦法》規(guī)定一個開發(fā)項目最多開設(shè)不超過兩個賬戶，汕頭市每個商品房項目(含分期建設(shè)項目)的專用帳戶總數(shù)最多可有3個。

此外，桂林、福州、銀川、石家莊等城市印發(fā)《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》均規(guī)定開發(fā)企業(yè)需簽訂兩方或三方監(jiān)管協(xié)議。長沙、惠州規(guī)定開發(fā)企業(yè)需與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，汕頭、桂林、銀川、石家莊等規(guī)定開發(fā)企業(yè)需與監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂三方協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容主要涵蓋預(yù)售資金的監(jiān)管范圍、使用情況、監(jiān)管方式等。

在預(yù)售資金監(jiān)管額度方面，長沙、惠州、長春、荊州、汕頭等城市規(guī)定根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用狀況、綜合實力等情況，實行差別化管理。具體來說，對信用較好、綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，降低資金監(jiān)管比例;對信用較差、未正常履約的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按較高額度予以監(jiān)管。

從預(yù)售資金的留存比例看，不同城市在取得預(yù)售許可證、建設(shè)層數(shù)、主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、交付使用等不同節(jié)點設(shè)置了不同的監(jiān)管留存比例。

總體來看，銀川、福州的監(jiān)管力度較大。以主體結(jié)構(gòu)封頂為節(jié)點看，預(yù)售資金留存比例要求分別為30%和40%。而桂林、長沙的監(jiān)管力度相對較低，以結(jié)構(gòu)封頂為節(jié)點看，預(yù)售資金留存比例要求分別為 10%和 8%。以竣工驗收為節(jié)點看，汕頭、桂林的資金留存比例要求較低，均為5%;福州資金留存比例要求最高，為15%。

過去，商品房預(yù)售資金被開發(fā)商挪用屢見不鮮，尤其是三四線城市較為明顯，一旦開發(fā)商的現(xiàn)金流緊張，旗下大量在建樓盤或?qū)⒚媾R停工爛尾。因此，多地文件中也多次提及“專款專用”。業(yè)內(nèi)人士分析，把購房款存入監(jiān)管賬戶，對房地產(chǎn)市場的預(yù)售制體系來說，是一次深刻的變革。

然而，也有一些業(yè)內(nèi)人士認為，監(jiān)管部門或監(jiān)管銀行很難核實房企的真實銷售情況，如果房企私下收取費用，還是會架空預(yù)售資金監(jiān)管政策。因此，應(yīng)當(dāng)讓房企每月如實報告銷售情況，進而核查購房款是否及時、足額納入監(jiān)管。此外，在資金支取上，預(yù)售資金監(jiān)管銀行都與開發(fā)商有業(yè)務(wù)合作，讓這類銀行去監(jiān)管開發(fā)商，也容易出問題。銀行方面需要真正落實第三方監(jiān)管職責(zé)，一旦項目出現(xiàn)問題，要承擔(dān)監(jiān)管不到位的責(zé)任。

江西此次出臺的《通知》也提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在購房款未進入或未全額進入監(jiān)管賬戶、收取其他名目款項、逃避或變相逃避監(jiān)管、提供虛假證明材料等行為的，由監(jiān)管部門責(zé)令限期整改;逾期不改或整改不到位的，暫停該項目的預(yù)售許可或商品房網(wǎng)簽、備案，并記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案。

潘浩也表示，預(yù)售資金監(jiān)管主要針對爛尾樓的預(yù)防以及供應(yīng)的提效。爛尾樓如同土地市場中的閑置用地，需要整體盤活，穩(wěn)定新房市場供應(yīng)，解決市場問題存在的滯后性。

值得注意的是，相關(guān)部門對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管正不斷升級。除了商品房預(yù)售資金監(jiān)管外，今年還出臺了針對重點房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。而監(jiān)管的持續(xù)加強，將助力房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 商品房