與深深房重組的計劃失敗后，恒大的股價微漲了幾天，并沒有受到太多影響。在解決戰投轉普通股和提前還債等問題后，近段時間擺在恒大面前的任務所剩不多，拆分物管上市便是其中之一。

恒大拆分物業上市是近年來物管上市熱潮的重要組成部分。如今排隊IPO的物管企業仍有十幾家，相應政策層面的利好也在顯現。但新股跌破發行價、股價沖高后回落，已成為當前階段物管企業面臨的新現實。

入市表現不樂觀

南方日報記者注意到，進入四季度，物管上市潮仍在持續，最近的10月份就有4家房企物管企業在香港交易所上市，其中世茂服務與合景悠活都在10月30日當天進行了敲鐘。

與之前人們印象中物管企業上市后一路高歌的狀況有所不同，近期IPO的物管企業股價走勢并不順利。10月份，4家上市物管公司開盤首日均不理想。其中，合景悠活上市首日下跌22.94%，世茂服務利用“綠鞋機制”在尾盤拉升保住16.6港元的發行價，但隨后幾天便一路震蕩，截至11月12日港股收盤時也未再高于這一數字。

而其他已經上市較長時間的物管企業，近期股價也出現增長明顯放緩甚至股價回調的現象。即便是當前的“物管第一股”碧桂園服務，在8月28日沖到歷史最高的56.50港元后，也進入了一個波動回調的階段，截至統計時的最新價格已下調到45港元左右。

中達證券研報認為，疫情逐步控制后，5月末起10年期國債利率持續回升，流動性環境回歸常態化，因而更短期的業績彈性對股價更為關鍵，物管企業基礎物管服務為主，受經濟波動影響小，因而經濟復蘇過程中其業績彈性較弱。而市場對業績彈性的偏好上升，給物管公司估值的持續提升帶來了一定壓力。

即便如此，截至目前仍有12家物管企業正在排隊上市，融創服務、金科智慧服務、華潤萬象已經通過港交所聆訊，恒大物業、遠洋控股、建發物業等也處在審核中，不久后這些物管企業或將陸續登陸港交所。

而根據中指院數據，截至10月末已經啟動上市的物管公司還有17家，正在籌劃上市的物管公司還有82家。即便是一直未明確上市計劃的萬科物業也有了消息，萬科董事局主席郁亮表示，未來萬科物業一定會上市。

降負債成動因

房企拆分物管上市的原因，從恒大身上或許可以窺見端倪。

7月底披露拆分物業上市的計劃后，恒大于8月13日公告宣布物管業務引入235億元戰略投資。而此后的中期業績發布會上，恒大總裁夏海鈞提到，拆分物業上市和引入戰投，使得恒大的凈負債率下降了19%，而隨后首席財務官潘大榮再次在答問環節強調了這一點。

從恒大管理層的觀點不難看出，拆分物業上市成為恒大降低自身負債和風險的重要手段。

當前，恒大一直面臨著融資監管“三道紅線”的壓力，南方日報記者此前根據恒大中報測算發現，上半年末其提出預收賬款的資產負債率79.8%，凈負債率219.5%，現金短債比為0.36。就連夏海鈞也在中期業績會出面表態，指出恒大有信心“在不遠的將來”，各項指標達到監管部門的要求。

而與恒大相似，同樣在下半年宣布拆分物業上市的融創，“三道紅線”達標狀況也不樂觀。管理層在中期業績會上也對三項指標合適能達到要求列出了時間表。

有業內人士向南方日報記者指出，股權融資能夠幫助改善企業負債情況，因此負債不樂觀的房企對此非常熱衷，而拆分物管上市則是此類房企趁著行業發展勢頭進行融資的手段之一。

中信證券研報指出，2019年之前物管公司分拆上市在意圖上主要是期待輕資產板塊迅速發展，但今年以來，物業管理行業的高估值成為企業分拆的關鍵誘因，而“三道紅線”為標志的金融監管政策，更令部分房地產企業將物業管理分拆視為一種去杠桿、加權益的手段。

政策指引風向

華泰證券預計，2021年仍有眾多物管公司申請上市，盡管近期供應壓力影響新股表現，新上市公司出現密集破發，但物管板塊擴容對于行業長期發展是利好，更多的公司上市有助于市場進一步認識行業情況，優質物管公司將脫穎而出，市場也將回歸理性。

盡管市場對待物管企業發生變化，但從政策層面來看，整個行業正在迎來利好。

上月發改委會同財政部等13部門印發的《近期擴內需促消費的工作方案》中，提出推動物業服務線上線下融合發展。搭建智慧物業平臺，推動物業服務企業對接各類商業服務，構建線上線下生活服務圈，滿足居民多樣化生活服務需求。

中信證券指出，這是國家層面第一次把物業管理納入擴內需的核心領域，也是政策層面第一次明確鼓勵物業管理公司依托科技賦能，開展社區增值服務。該機構認為，此次政策會進一步助推科技賦能物業管理行業，企業加大科技投入能得到政策實惠。

事實上，當前部分物管企業已經在探索平臺搭建。例如碧桂園服務打造向中小型物管企業輸出智能化升級方案的物業行業數字化平臺。而萬科物業在持續投入技術研發的同時，自身也在悄然變化。

天眼查信息顯示，10月28日萬科物業企業名變更為“萬物云空間科技服務股份有限公司”。到了10月31日，萬科物業首席執行官朱保全在一次公開活動中宣布了企業更名“萬物云”的消息。據朱保全介紹，新的萬物云包含三大模塊，核心特征是開放，物業公司、供應鏈上下游、各類生態合作伙伴都可以在平臺上獲得我們多年積累的技術、流程、標準等核心服務產品與服務能力。

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