今年前三季度廣東房地產市場呈現持續復蘇勢頭，第三季度復蘇態勢進一步明朗，9月商品房銷售面積創下去年以來單月最高水平。
近日，廣東省房協發布的廣東省房地產前三季度市場分析報告顯示，珠三角地區前三季度銷售面積同比降幅比上半年大幅收窄19.1個百分點，復蘇態勢愈加穩固，其中又以深莞惠表現最為突出。行業資金狀況持續改善，完成投資增速穩步提升，土地市場量價齊升，廣佛都市圈和深莞惠都市圈成為房地產企業重點布局的兩個核心地區。
樓市總體快速復蘇
灣區城市愈加穩固
報告顯示，前三季度，全省商品房銷售面積9595.90萬平方米，同比下降0.9%，降幅比上半年收窄15.9個百分點;銷售額14152.80億元，同比增長4.6%，比上半年提高20.7個百分點。其中，商品住宅銷售面積8428.48萬平方米，銷售額12509.27億元，同比分別增長0.6%和8.4%。其中，今年第三季度各月商品房銷售量均已明顯超過去年同期水平，同比增速分別達30.0%、31.5%和26.4%，其中9月的銷售面積更是創下去年以來單月最高水平，市場呈現持續復蘇態勢。
分區域看，廣東各地區第三季度的商品房銷售面積同比降幅均持續收窄，其中粵東、粵西地區均于8月實現正增長，東翼復蘇勢頭弱于西翼;珠三角地區第三季度市場復蘇速度明顯快于上半年，粵北山區第三季度復蘇勢頭有所減弱。從城市情況看，前三季度商品房銷售面積有13個城市同比增長，數量比上半年增加7個。其中，佛山、惠州、廣州銷售面積位列全省前三。
報告顯示，資金改善態勢持續，監管新規影響預期。前三季度到位資金18037.13億元，同比增長4.9%，比上半年提高10.8個百分點。從單季度到位資金情況看，第三季度到位資金7034.37億元，同比增長27.9%，環比增長13.1%，反映出企業融資力度有所加大。
從土地成交金額看，廣州、佛山、東莞前三季度經營性建設用地成交金額位列前三。其中，廣州成交金額達1684.1億元，遙遙領先其他城市，其中居住用地成交金額為1240億元，占73.6%;佛山總成交金額1024.6億元，其中居住用地成交金額959.5億元，占比高達93.6%;東莞總成交金額629.2億元，其中居住用地成交金額495.6億元，占78.8%。深圳、惠州成交金額在400億元左右，分列第四、第五位。上述5個城市的土地出讓合計4131億元，占全省的80%。數據綜合反映，廣東的土地市場分化更為明顯，廣佛都市圈和深莞惠都市圈是房地產企業重點布局的兩個核心地區。
建議房企加快回籠資金保持穩健經營
今年前三季度，在政策面相對寬松、流動性充裕的宏觀環境下，廣東房地產市場尤其是大灣區城市的復蘇勢頭強勁。其中，雖然深圳、東莞已于7月升級調控政策，但環深都市圈仍受市場追捧。在廣州都市圈和深圳都市圈的有力支撐下，廣東房地產市場復蘇態勢愈加穩固。
隨著廣州都市圈與深圳都市圈的加快融合發展，粵港澳大灣區宜居宜業宜游優質生活圈也將進一步加快建設，進而帶動全省“一核一帶一區”的協調發展。從房地產市場發展角度而言，一方面大量新增人才的涌入，將使城市對住房的需求穩步增長，對住房需求總體保持旺盛態勢。另一方面，旅游、休閑、文化、娛樂、購物和大健康產業等將迎來更大的發展空間，給休閑文旅地產、度假養生地產、體育健康地產等新型房地產業態注入新動力和發展空間。建議房地產企業根據各城市的經濟發展趨勢及資源稟賦，豐富房地產開發業態、提升產品建設品質，滿足不同群體的居住、度假、康養、創業等不同需求。
與此同時，雖然前三季度國內經濟延續穩定的復蘇態勢，但外部不確定性因素仍較多，房地產業仍需發揮其作為宏觀經濟發展的穩定器作用，堅持房住不炒定位、因城施策的調控原則不會改變，穩地價、穩房價、穩預期的調控目標也沒有改變，房價漲幅明顯、市場熱度較高的城市，將實施嚴格管控。此外，若房地產金融審慎管理制度正式實施，將不僅影響房企的銀行貸款，還影響其通過債券、信托產品、資管產品等渠道融資。建議房地產企業切實加強資金管理，圍繞降杠桿、降負債的目標適時適度調整營銷策略，進一步加快回籠資金，確保企業穩健經營。
明年廣州樓市成交量呈穩步上揚態勢
世聯行指出，今年上半年粵港澳大灣區城市中，深莞表現量價齊漲，價格同比漲幅較大。隨著7月深莞調控升級，在需求外溢和補漲預期之下，廣惠成交也迅速放大，部分板塊漲幅明顯，帶動全省購房意愿提升。值得關注的是，隨著8月下旬房地產行業融資收緊、多城調控升級，房企開始加大促銷力度以回籠資金，市場觀望情緒漸濃。展望后市，在還債高峰、“三道紅線”以及市場轉冷之下，四季度全國整體市場房企的促銷戰將更為激烈。而廣東在核心廣深莞惠量價齊升的帶動下，表現將持續強于大市，價格趨于穩定。但在全球經濟放緩、外部不確定因素增多的大背景下，以投資屬性為主的商辦市場去化仍將艱難，大力度折扣+高傭轉介依然是常態。
廣東經緯房產咨詢有限公司則指出，在廣州全市疫情受控、經濟復蘇勢頭強勁，加上年底前各大房企加快回籠資金的硬指標下，預計四季度廣州樓市向好，不排除存量較大的外圍區域進行以價換量。在人才政策持續助力下，加上地鐵8號北延線開通的帶動，預計明年廣州樓市成交量呈穩步上揚態勢。價格方面，在房住不炒的主基調下，樓市仍以“穩為主”。雖然今年四季度或出現小規模的以價換量，但波及范圍較小，降價幅度有限。預計明年價格穩中有升，原因是受中心區住宅供不應求影響(天河、越秀、黃埔較突出)，樓價依然堅挺，加上地價高企，樓價上漲或成大概率，但漲幅可控;外圍區域方面，雖然花都、南沙、番禺月末庫存量均保持在100萬平方米以上，但均有涉房人才政策的支持，價格難以下跌，仍以穩為主。其中廣州副中心南沙近年發展迅猛，受惠政策傾斜及金融島、明珠灣等重大規劃兌現，價格或將進入上升通道。
