分析人士普遍認為，在政策的扶持下，科技、金融等重點行業(yè)將繼續(xù)享受紅利，并有望成為北京寫字樓市場新增需求的“主力軍”。
北京寫字樓市場正在經(jīng)歷近十年來的“至暗時刻”。
多家機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，受新冠肺炎疫情影響，北京寫字樓租金水平正持續(xù)下降，空置率居高不下。其中，CBRE世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)指出，今年第二季度，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓的整體空置率上升至15.5%，為2010年第三季度以來最高值。
寫字樓市場的景氣程度與經(jīng)濟形勢和企業(yè)信心息息相關(guān)。受疫情影響，很多企業(yè)放緩擴張步伐，并縮減租賃面積，甲級寫字樓市場的交易頻率明顯下降。
但疫情似乎并不是影響北京寫字樓的主要因素。仲量聯(lián)行近日發(fā)布報告指出，過去十年來，北京新落成辦公樓宇入市首年的去化比例平均可達75%。但進入2019年后，寫字樓市場的租賃需求明顯下降，今年暴發(fā)的新冠疫情，令原本就有的下滑趨勢進一步加劇。
仲量聯(lián)行對北京寫字樓市場的需求層次進行分類，并梳理了近十年來的需求變化。經(jīng)濟發(fā)展催生的多輪行業(yè)浪潮，一度令北京寫字樓市場持續(xù)繁榮。該機構(gòu)認為，受疫情沖擊和經(jīng)濟增速放緩的影響，至少到明年，北京寫字樓市場租金水平仍將下跌。但人工智能、云計算等新基建領(lǐng)域的企業(yè)有望助力市場重新步入上行軌道。
租賃需求隨新經(jīng)濟潮起潮落
作為國內(nèi)最早起步的寫字樓市場之一，北京寫字樓日臻成熟，租賃需求來源穩(wěn)定、多元，有利于抵御單一行業(yè)大幅下滑所帶來的風(fēng)險。仲量聯(lián)行根據(jù)需求特點和層次的不同，將北京寫字樓市場需求分為基石需求、從動需求和動能需求三類。
其中，作為需求結(jié)構(gòu)中的根基，基石需求的承租面積占比達到51%。該類需求由風(fēng)險度低、知名度高的企業(yè)租戶組成，包括央企、國企、跨國公司、私企巨頭，以及世界500強企業(yè)。這部分需求具有穩(wěn)定且持久的特點，在市場中追求合理的租金水平。
從動需求的承租面積占比28%，以內(nèi)資和外資的中小型公司為主。此類需求表現(xiàn)低調(diào)，雖然穩(wěn)定性不及前者，但仍對市場有著較大影響。
動能需求占比21%，這類需求主要來源于新興行業(yè)，辦公面積擴張速度快，支付能力最強，是引領(lǐng)市場租金增長、提高出租率的關(guān)鍵因素。但由于很多行業(yè)在擴張期的發(fā)展存在較大的不穩(wěn)定性，其風(fēng)險也相對較大。
仲量聯(lián)行指出，自2014年以來，新興行業(yè)領(lǐng)域不斷形成、融匯和更迭，并持續(xù)帶來新的動能需求，保證了市場中的租賃需求持續(xù)強勁。
具體而言，自2014年年中開始，P2P貸款公司開始大規(guī)模進入北京寫字樓租賃市場，并成為推動市場租金增長的重要動力。但在2015年底“e租寶”非法集資事件發(fā)生后，監(jiān)管部門持續(xù)收緊P2P行業(yè)的監(jiān)管政策，行業(yè)的新增需求又急劇萎縮。到2016年初，P2P行業(yè)引發(fā)的需求熱潮迅速降溫。
目前，只有高度合規(guī)的P2P公司仍在北京甲級寫字樓中承租。國貿(mào)地區(qū)某甲級寫字樓招商部負責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，近些年，偶有小型P2P公司在該區(qū)域承租，但租賃規(guī)模已明顯小于以往，且流動性較大。
幾乎同一時間，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)巨頭的快速擴張，引領(lǐng)了科技、媒體和通信(TMT)行業(yè)的發(fā)展。位于望京的阿里巴巴北京總部和落址于中關(guān)村的谷歌，均引發(fā)了產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，吸引眾多互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)公司涌入周邊區(qū)域。
據(jù)統(tǒng)計，在北京傳統(tǒng)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)——中關(guān)村，甲級寫字樓租金從2014年的297元/平方米/月，大幅上漲到2016年的322元/平方米/月。
2018年到2019年，手機APP軟件催生新的經(jīng)濟模式，新興內(nèi)資科技企業(yè)崛起，IT行業(yè)迎來第二波浪潮。以字節(jié)跳動的崛起為代表，2018年，IT行業(yè)超過傳統(tǒng)金融行業(yè)，成為北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場最大的租賃需求來源。
2019年以來，經(jīng)濟下行，市場承壓，寫字樓租賃需求相對放緩。但根據(jù)仲量聯(lián)行的觀點，IT公司仍在市場中保持?jǐn)U張步伐。“截至當(dāng)前，IT行業(yè)租賃成交約占市場新租交易的四成。”
共享經(jīng)濟的發(fā)展，同樣為北京寫字樓市場提供了強勁的需求。2015年到2018年，網(wǎng)約車、共享單車、聯(lián)合辦公等共享經(jīng)濟領(lǐng)域先后崛起，其細分領(lǐng)域的部分行業(yè)巨頭，至今仍是市場的主要需求。但由于行業(yè)競爭激烈，共享經(jīng)濟帶來的需求一度十分不穩(wěn)定：
2016年，滴滴出行收購優(yōu)步中國，使得優(yōu)步在第二年退租了在望京區(qū)域的整層辦公面積;2017年，在拿到高達1.3億美元的C輪融資后，ofo在中關(guān)村的理想大廈租賃了5000平方米的面積，但僅一年后就因經(jīng)營困難退租;聯(lián)合辦公領(lǐng)域曾在2017年和2018年快速擴張，但截至2019年底，北京已有超過100家聯(lián)合辦公門店關(guān)閉……
接連不斷的產(chǎn)業(yè)浪潮催生大量需求，推動了北京寫字樓市場繁榮發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，截至2019年底，金融街區(qū)域和CBD區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫字樓租金水平分別排名全球第三和第九。與國內(nèi)其他城市相比，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均374元/平方米/月的租金水平已遠超上海，且長期領(lǐng)跑全國辦公樓市場。
科技金融行業(yè)或成新增需求主力
2019年被認為是北京寫字樓市場的轉(zhuǎn)折點。由于市場中缺乏新興的動能需求，且面臨經(jīng)濟下行壓力、中美貿(mào)易摩擦升級等影響，北京寫字樓市場的需求出現(xiàn)縮水，租金下降，空置率也出現(xiàn)攀升。
到2020年，隨著新冠肺炎疫情進一步影響到經(jīng)濟復(fù)蘇，北京寫字樓市場的空置率繼續(xù)攀升。多家機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，截至今年第二季度，北京寫字樓市場的空置率在15%上下，為2010年來的最高值，租金同比下降約6.8%。
具體而言，不同區(qū)域的降幅并不相同。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，受益于穩(wěn)定的剛性需求，近20年來，金融街區(qū)域的租金僅在2009年因全球金融危機經(jīng)歷過一次下降，降幅在5%以內(nèi);中關(guān)村區(qū)域在市場低迷時期的租金降幅同樣在5%之內(nèi)。與之相對的是，在CBD、東二環(huán)、東長安街、第三使館區(qū)等區(qū)域，面對空置率上升，租金最高降幅甚至達到過15%。
但在仲量聯(lián)行看來，當(dāng)前市場仍保持在相對平穩(wěn)的運行區(qū)間，當(dāng)前的壓力并非不可承受。簡言之，在當(dāng)前的艱難時期，市場面臨的最大問題在于新興的動能需求相對缺乏，而充足的基石需求可以保證市場維持相對穩(wěn)定。
2019年，部分大型國有銀行進行大規(guī)模擴張，并在一定程度上提振了市場。
但正如此前各類動能需求推動市場走向繁榮一樣，市場的最終復(fù)蘇仍要依靠新一波的動能需求。分析人士普遍認為，在政策的扶持下，科技、金融等重點行業(yè)將繼續(xù)享受紅利，并有望成為北京寫字樓市場新增需求的“主力軍”。
根據(jù)仲量聯(lián)行的調(diào)研，未來新的動能需求將來自于三個方面：1、鑒于科技行業(yè)在疫情期間發(fā)展勢頭強勁，政策扶持力度大，人工智能、云計算、5G等新基建領(lǐng)域的企業(yè)將迎來發(fā)展機會;2、疫情給醫(yī)療健康行業(yè)和保險行業(yè)帶來了重大發(fā)展機遇，同樣也促進了網(wǎng)絡(luò)游戲和視頻直播的發(fā)展;3、受“京交會”升格“服貿(mào)會”成功舉辦和北京擴大金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開放等利好措施推動，專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)的需求也將持續(xù)保持強勁。
“展望北京寫字樓市場的下一波浪潮，IT行業(yè)兼具政策驅(qū)動和疫情催生兩大動因，將在未來的市場版圖中占據(jù)重要位置。”仲量聯(lián)行指出，北京仍有機會締造和吸引新的需求，并助力北京辦公樓市場重新步入上行軌道。
但在下一輪動能需求到來之前，疫情沖擊及經(jīng)濟增長放緩將持續(xù)向市場施加壓力。由于市場仍處于租金調(diào)整階段，預(yù)計在短期甚至中期內(nèi)，租金仍將繼續(xù)下行。
仲量聯(lián)行認為，隨著疫情和經(jīng)濟增速放緩的影響逐步消散，北京辦公樓市場租金的跌勢預(yù)計將延續(xù)至2021年底或2022年初，在經(jīng)過2022和2023兩年的穩(wěn)定期之后，更多動能需求的涌入將推動租金于2024年重返上行周期。
