推進城鎮老舊小區改造，是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。今年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶。新一輪老舊小區改造有什么新思路?各試點地區探索出哪些新模式?居民的生活發生了什么樣的新變化?

建筑新了、車位多了、花園美了……去年以來，不少城鎮的老舊小區變了模樣。尤其在城鎮老舊小區改造的試點地區，一系列“升級版”改造的新思路新做法正在探索進行。今年，全國新開工改造3.9萬個城鎮老舊小區，同時也將“改”出近700萬戶居民的新生活。

“升級版”有啥不同?

硬設施軟服務雙提升

“看，這是居民自己題字的小區門欄。”剛剛走進北京市勁松北社區，改造效果“迎面而來”。小區里，新設施新景觀隨處可見：蜘蛛網電線“收”進了地下、老舊車棚升級為智能停車庫、路邊理發攤變成了“美好”理發屋……

“我們勁松北社區是這一帶社區改造的示范區，改造效果大家都看在眼里，覺得特別可心。”在這兒住了20多年的居民潘繼紅豎起了大拇指。

更讓潘繼紅滿意的是，20多年來第一次享受到了物業服務，“吃飯可以上社區食堂，購物有了品牌店，洗衣擦鞋可以預約家政服務上門……”

不僅改造硬設施，還提升軟服務，勁松北社區的做法正體現了本輪老舊小區改造的新思路。與從前主要聚焦于水電氣路等管線改造相比，此次改造堪稱“升級版”，改造內容可分為三類：水電氣路等市政配套基礎設施改造和建筑物公共部位維修等基礎類，包括小區環境和配套設施改造提升等完善類，以及養老、托育等社區公共服務產品供給的提升類。

環境好了、設施全了、服務多了，很多城鎮老舊小區改造后，居民有了實實在在的獲得感。尤其在疫情防控期間，改造后的城鎮老舊小區在管理水平和防控能力上都有很大提升。

浙江寧波江北區貝家邊小區原先是一個典型的老城無物業小區，基礎設施薄弱，人員可隨意出入。如今，小區各出入口都安裝了門禁，還引入物業管理。“改造后小區可實現封閉式管理，為控制人員流動、防控疫情起到了關鍵作用，居民都說很安心。”社區書記張潔靜說。

“眾口”怎么調?

讓居民參與改造全程

從改造試點情況來看，發動群眾參與共建是主要難題之一。破解這個難題，勁松北社區黨委書記陳波認為，要從改造之初就讓居民共同參與決策：“改什么，居民來點單，根據投票排序;改造方案出來后，召開居民議事會，聽取大家意見再調整。居民參與感增強了，積極性和滿意度自然就提高了。”

“過去基本上是由上到下的單方面工作，很多地區是政府做、百姓看。”住房和城鄉建設部副部長黃艷認為，本輪城鎮老舊小區改造的組織實施方式跟過去有很大不同，“我們希望居民達成一致后，向政府申請納入改造，并主動參與改造全程，實現共謀、共建、共管、共評、共享。”

協調“眾口”、達成共識，是一項復雜的工作。不過改造成功案例的示范作用很明顯。黃艷介紹，從試點地區的改造實踐來看，“第一個吃螃蟹”非常難，但只要有第一個改造成功的，基本上附近居民都會去找政府提出改造訴求，樣板效應非常好。

根據各地上報的情況，居民已經達成共識需要改造的城鎮老舊小區17萬個，涉及居民上億人。

“根據居民的需求來改，改造后社區才能‘活’起來。”蘇州市昆山市群益社區書記張懇懇說，昆山市中華北村小區改造后，改變的不僅是街區風貌，還有居民的精神面貌。小區原有固定停車位76個，改造后固定停車位增至280個，不少家庭購置了新車;公共環境明顯改善，居民也開始重新裝修、換家具、買電器，改造家中小環境……

“原先受制于基礎設施和公共服務供給的薄弱，老舊小區居民很大一部分需求無法滿足。結合改造增加了大量的社區公共服務產品供給，老百姓的裝修消費、社區消費等需求被釋放出來。”中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹表示。

錢從哪兒來?

鼓勵社會力量參與改造

改造上億人的居住條件，需要多少錢?

住房和城鄉建設部摸底情況顯示，需要改造的2000年以前建成的老舊小區大概有30億平方米，2000年之后建成的一些小區也有改造需要。貝殼研究院根據目前各試點城市老舊小區改造投入資金情況初步測算，平均每個社區改造所需資金約850萬元，每平方米所需改造資金280元。平均兩種計算方法可得老舊小區改造將拉動投資約1.3萬億元，若分5年推進，每年可新增投資2600億元。

老舊小區改造促投資、穩增長，不僅是民生工程，也是發展工作。但這樣大規模的投資，錢從哪兒來?

水電氣路等基礎類的改造，由政府資金重點支持，但是改造完善類和提升類的項目，光靠政府資金還不足夠。因此，政府與居民、社會力量合理共擔改造資金，是本輪改造的重要機制之一。

如何調動社會力量參與的積極性?“不同于開發新建，城鎮老舊小區改造的回報機制沒有那么明確，更多地需要依靠改造后的長期運營來獲得收益，前期投入大、盈利周期長。”秦虹認為，要讓城鎮老舊小區改造可持續，就要讓參與改造的社會資本能夠實現“微利可持續”。

“總投資6560萬元，向建行申辦融資4500萬元。由昆山陽澄湖文商旅集團立項、融資、建設，改造后集團通過廣告、車位、物業管理在內的各項衍生服務獲取經濟收益，最終實現改造工程的整體資金運營平衡。”蘇州市住建局住房保障處工作人員顧崢瑜算了算昆山中華園西村老舊小區改造項目的資金賬，“市場化運作改造項目，吸引社會力量參與，加大融資支持，蘇州在探索銀政企合作推動改造工程上取得了突破。”

為實現改造資金運營平衡，各試點地區因地制宜探索了多種模式。比如浙江未來社區通過原拆重建形式，新增便民服務配套設施等來獲取收益;山東濟寧、湖南衡陽等地通過城市較大面積的有機更新，統籌協調舊廠房、閑置空間等資產，平衡改造資金投入……

秦虹認為，各地探索社會資本投入改造、實現投資收益平衡，大多是在時間和空間的延展上下功夫。從時間上來看，算長遠賬，通過改造后長期運營獲得“細水長流”的收益;從空間上來看，算大面賬，單個小區實現資金自平衡可能比較難，通過更大區域內的更新改造帶來更多的空間內容和規模化的運營價值。“一個個小區是城市的細胞，要將城鎮老舊小區改造置于城市更新、新型城鎮化的大視角下看待，政府要在實事求是的基礎上做好城市整體的統籌規劃，調動人和錢的積極性，讓改造持續轉起來。”秦虹說。

關鍵詞： 老舊小區