住建部、央行官網(wǎng)同時(shí)發(fā)布信息稱，已于8月20日召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。
此番信號(hào)十分明顯，高負(fù)債率房企的融資將被戴上“緊箍咒”。那么杭州土地市場(chǎng)是否會(huì)受影響，房企為了加速回籠資金，會(huì)不會(huì)降價(jià)銷售?
1.融資收緊，高杠桿房企大受影響
關(guān)于此次監(jiān)管升級(jí)，近期市場(chǎng)廣泛流傳“三道紅線”的說(shuō)法，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)這三道紅線，將房地產(chǎn)企業(yè)分為紅，橙，黃，綠四個(gè)檔。
若三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息的負(fù)債;如果碰到兩條紅線，負(fù)債年增速不得超過(guò)5%;如果僅僅只碰到一條紅線，負(fù)債年增速不得超過(guò)10%;如果三條紅線都沒(méi)有碰到，負(fù)債年增速不得超過(guò)15%。
據(jù)國(guó)金證券研究所研報(bào)中披露的房企負(fù)債率情況看，38家房企負(fù)債率超過(guò)70%，其中有10家房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%，16家房企凈負(fù)債率大于100%。
信托機(jī)構(gòu)人士表示，目前已開展內(nèi)部篩選，看看是不是有房企客戶“踩線”。
“我們銀行近期的開發(fā)貸都還沒(méi)有放款，可能是在等監(jiān)管新規(guī)。”杭州一家商業(yè)銀行的支行負(fù)責(zé)人告訴錢報(bào)記者。
2.穩(wěn)健發(fā)展的房企，在杭州拿地機(jī)會(huì)增加
房企融資收緊，首先會(huì)影響土地市場(chǎng)。錢報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，負(fù)債率居前的房企中，比如泰禾、恒大、華夏幸福、富力等，今年均未在杭州拿地。一些房企已經(jīng)在主動(dòng)降杠桿。
上半年在杭州拿地兇猛的濱江集團(tuán)，由于項(xiàng)目大多是合作開發(fā)，因而其負(fù)債率并不靠前，融資收緊對(duì)其影響不大。8月24日，濱江集團(tuán)發(fā)布公告稱，成功發(fā)行三年期公司債，利率僅4%。
從杭州土地市場(chǎng)供求關(guān)系上說(shuō)，一直是僧多粥少，供不應(yīng)求。據(jù)拿地寶研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年杭州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃出讓13102畝，而前7個(gè)月已成交地塊加上已掛牌未出讓地塊，合計(jì)完成率達(dá)70%，其中主城區(qū)完成率已達(dá)92%。這就意味著，在今年剩下的4個(gè)月的推地量，很有可能不及之前8個(gè)月的平均水平。
一位房企人士稱：“鑒于上半年不少開發(fā)商在杭州土地市場(chǎng)顆粒未收，再加上年底前土地供應(yīng)可能會(huì)減少，接下來(lái)杭州土拍的熱度不會(huì)明顯下降。”
杭州土地市場(chǎng)依然是香餑餑，不過(guò)接下去，一些穩(wěn)健發(fā)展的開發(fā)商更容易拿到地。
3.多個(gè)主城區(qū)樓盤，首開只賣了三四成
拿地寶研究院院長(zhǎng)錢賢強(qiáng)認(rèn)為：“預(yù)售款是最便宜的融資。”
當(dāng)融資收緊后，房企要抓緊時(shí)間賣房，回籠資金。
限價(jià)之下，不少樓盤并不愁賣，但新房市場(chǎng)的分化正在加大。最近，有多個(gè)主城區(qū)樓盤，開盤時(shí)只賣出三四成房源。
一均價(jià)不到3萬(wàn)元/㎡的主城區(qū)剛需樓盤，300多套房源吸引了近400組購(gòu)房者報(bào)名，最終在線選房卻只賣了約三成，讓人大跌眼鏡。
“雖然樓盤間有分化，但一般主城區(qū)的項(xiàng)目，首開總能賣五成以上，續(xù)銷半個(gè)月到一個(gè)月，基本也都售罄了。”城北一項(xiàng)目的營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者，剛需盤首開賣3成，在這兩年的市場(chǎng)里算是極差的了。
這種情況其實(shí)在7月就開始蔓延開來(lái)，無(wú)論是靠近市中心的九堡、城東新城、艮北新城還是丁橋，不少樓盤的報(bào)名人數(shù)剛剛夠到搖號(hào)資格，首開基本賣不完，續(xù)銷期也被拉長(zhǎng)。丁橋板塊華僑城芳菲與城7月推出228套房源，一共有233人報(bào)名;而九堡一樓盤33000元/㎡的均價(jià)，還流搖了。
三塘板塊一項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在市場(chǎng)沒(méi)四五月份那么熱，準(zhǔn)備好打持久戰(zhàn)。
4.為加快資金回籠，部分房源或降價(jià)銷售
事實(shí)上，杭州樓市的分化不斷加大。從不同城區(qū)的冷熱之別，演變成不同板塊、不同樓盤間的冷熱不均。
個(gè)別紅盤依舊一房難求，但越來(lái)越多樓盤會(huì)回到首開賣不完的正常市場(chǎng)狀態(tài)。
隨著有明顯倒掛紅利的紅盤變少，二手次新房的性價(jià)比也顯現(xiàn)了出來(lái)。這兩年拿地入市的新盤，受政策限制無(wú)法“偷面積”，很多100㎡出頭的戶型和現(xiàn)在二手房市場(chǎng)上90㎡的戶型，實(shí)際使用面積差不多，因而在沒(méi)什么價(jià)格倒掛的板塊內(nèi)，二手次新房的總價(jià)比新房更低，也更有吸引力。
新房銷售的速度減慢，不排除部分樓盤會(huì)促銷甚至降價(jià)銷售。目前已經(jīng)有樓盤打出10萬(wàn)元的洋房?jī)?yōu)惠，但銷售依舊不理想。
融資收緊后，房企為了繼續(xù)拿地，要加速銷售，部分難賣的房源或進(jìn)行優(yōu)惠促銷。
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