馬太效應、長效機制、白銀時代、熨平周期……當樓市逐漸被貼上這些標簽時，已經飛馳了20年的房地產列車，還能繼續一路狂奔嗎?
“地產行業從2018年開始進入了平穩增長期，在這個平穩增長期要取得超常規、跨越式的發展，挑戰難度和風險遠遠比你在高速增長期大很多。”這是旭輝控股董事局主席林中在8月8日召開的“博鰲·21世紀房地產論壇”上給出的答案。
今年博鰲21世紀房地產論壇第20屆年會在上海召開，論壇主題為“穿越周期再出發：高質量增長的安全邏輯”。
過去20年，房地產與入世后的中國經濟一起成長，既分享過市場狂飆突進的紅利，也經歷過嚴厲調控后的陣痛。近年來，在中央關于“新發展理念”和“高質量發展”的要求下，越來越多的企業開始摒棄過往速度規模至上的粗放增長模式，轉向追求安全、高質量的增長，平衡規模與利潤，回歸產品與服務。
這同時也是行業發展的要求。長效機制的出臺，既熨平了市場周期，又令企業必須學會與調控共舞。在此背景下，盡管市場空間仍然可觀，但增長的“變奏曲”已經開啟：以規模為導向的增長模式正在退潮，注重安全、質量的增長理念則開始大行其道。
規模之“困”
高增長時代的終結，首先源于大勢的變化。國家統計局的數據顯示，今年1-7月，全國商品房銷售面積83631萬平方米，同比下降5.8%;商品房銷售額81422億元，下降2.1%。
銷售下滑，有疫情影響的因素。但在很多從業者看來，即便沒有疫情影響，在調控政策的常態化打壓下，房地產市場也將進入下行周期，今年全年的樓市銷售規模很難超過去年。
近期，中央層面接連重申“房住不炒”的大原則，還透露出房地產長效機制已開始試點的消息。這也意味著，樓市調控已進入常態化階段。
金科股份聯席總裁方明富將未來的市場走勢形容為“在一個窄的箱體里面波動”，“以前市場的周期性強，曲線波動劇烈，波峰和波谷都很明顯，現在的市場曲線會較為緩和。”
這種相對平緩的市場走勢，正是調控已經達成的階段性成果。但對于房企來說，借助大勢進行規模趕超的時機，似乎已經很難再現。
金地集團助理總裁、金地商置集團高級副總裁張晉元說，“彎道超車的機會會越來越少”，原因是市場已經逐步成熟。他認為，只有在劇烈變化、劇烈波動的市場中，才會有所謂的“黑馬”出現，而且這匹“黑馬”一定要具備一些特殊能力。
林中將平穩期的趕超比作“戈壁徒步”，“你看到他在前面500步，但是你追趕他要花很長時間，甚至要兩個小時。因為大家的速度差不多……如果速度一樣，距離就是永恒的。”林中認為，房企進入未來20年的成熟期，面對的行業格局與當前的家電行業一樣，是比較穩定的格局。
那么，這是否意味著規模不再重要?
不盡然。按照方明富的觀點，保持適度規模仍然十分重要，“如果企業沒有這種適度的規模，那么在‘馬太效應’很強的狀態下，未來的生存空間就會越來越窄。”
實際上，對于很多中型房企來說，規模的困境已經出現。與往年相比，近些年的房企銷售排名中，頭部企業的地位愈加穩定。大量的中型房企既無力追趕“領頭羊”，又不敢在同一梯隊的競爭中松懈，于是面臨“不進則退”的局面。
高質量的內涵
在規模效應遞減的同時，行業對高質量發展的重視與日俱增。其中，規模與利潤、負債的平衡，成為調控常態化下的首要問題。
那么，何為“高質量”?
論壇上，陽光城集團執行副總裁吳建斌做了主題為“當下房地產高質量增長的基本邏輯”的演講，他設定了高質量增長的三個指標：業績指標(銷售額、結算收入、新增土儲、銷售回款等)、安全性指標(負債率、短期借款占比、現金占比，負債總額、信用評級等)、結果指標(凈資產收益率、投資回報率等)。
吳建斌認為，在當前經濟處于不明朗，而且市場處于橫盤的情況下，銷售是第一要務，即使可能面臨利潤的損失。
高質量增長對企業提出了很高的要求。融創中國執行董事、執行總裁兼上海區域集團總裁田強認為，房企需要不斷提高自己的綜合能力，不僅僅是投資能力，還包括運營能力、產品服務能力、經營能力等，才能將自身的優勢轉化為良好的經營成果。
在高質量發展的內涵中，產品與服務同樣重要。
論壇期間，蘭德咨詢和21世紀產業研究院聯合發布了《中國房地產產品力報告》。報告指出，“房地產市場已從供不應求、供需失衡，快速轉入到結構性供大于求的買方市場”。
蘭德咨詢總裁宋延慶指出，“市場再也回不到每家企業、每個項目都能賺錢的時代了;產品是企業在波濤洶涌的市場大海中避免傾覆的壓艙石，是搶占市場的發動機，是業績速增的助推器。”
值得注意的是，疫情的發展在客觀上加速了這一進程。保利發展控股集團副總經理張艷華發現，疫情使人們對健康的關注，達到了前所未有的高度。根據保利的調研，疫情使客戶格外重視公共社區環境的健康，比如無接觸通行、最后100米快遞配送、玄關入戶潔凈等。此外，客戶對小區健康活動設施也產生了新需求。
張艷華認為，這不僅倒逼企業進一步提升服務質量，同時還創造了不少新的增長點。
實際上，即使放在經濟增長動能轉換的大背景下，產品與服務的價值也不可忽視，房地產作為一個重要的傳統經濟品類，自然不能例外。正如綠城中國執行董事、副總裁李駿所言，唯有不斷地提升產品力和服務力，著眼未來才能有效地助力提升內需，推動經濟發展。
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