近期，國家反復對構建“國內大循環”重申、強調，并將其視為是未來重要的戰略舉措。國內大循環，最重要的抓手，就是擴大內需。由此，一個簡單的邏輯就是，要夯實“房住不炒”，防止房地產虹吸居民收入、阻滯居民消費、拉大收入差距，讓擴大內需的發力點惠及眾多中小微和雙創企業，帶動居民就業，穩定收入預期，自發修復內需動力，以涓涓細流匯成內循環的大河。

所以，市場很擔心樓市迎來新一輪打壓式調控。7月24日，高層在房地產工作座談會上，明確了下一階段房地產調控的基調，比如時刻繃緊調控這根弦;嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場;發現問題要快速反應和處置，及時采取有針對性的政策措施。緊接著，政治局會議再次強調“房住不炒”。7月以來，各地樓市政策明顯收緊，深圳、東莞、寧波、南京等熱點城市限購全面升級，直指投機炒房抬頭，有的城市一個月內高頻率地出臺調控政策。

從數據上看，剛剛過去的7月，熱點城市交易量“沖高回落”，既有積累需求疫后釋放殆盡的跡象，也有需求端管控嚴格，市場預期轉淡的影響。筆者認為，站在傳統“周期論”的角度，看待下半年及未來地產的變化，是有失偏頗的。其實，大家關注到的只是少數輿論冒頭的城市，全國層面而言，下半年及未來會更加強調“一城一策”。單看一線城市，深圳對投機炒房一通暴擊，但北京為了消化限競房的高庫存，近期取消了土地限價的管制。

截至7月30日，今年北京共成交商品住宅地塊34宗，其中28宗不限價。筆者所在的廣州，盡管市場開始回升，但新房銷售仍以促銷為主，折上加折的現象很普遍。一線城市尚且如此，二線城市將“一城一策”做得就更到位了。比如，7月21日長春將二次申請公積金貸款的利率上浮10%，但同一天將三環內限售取消了;7月7日寧波收緊了戶籍和非戶籍人口在市五區的限購政策，但半個月后的22日，無房家庭在市六區可優先認購一套房。

這一收一放，可謂張弛有度，目的是維持樓市一定活躍度。放眼全國，也是如此。總結近期的調控政策，會發現“優先購房”的規則是共性，搖號也好、直接認購也好，各地都給剛需、人才等提供了買房的綠色通道。站在宏觀的角度，政策這樣做微觀設計是很好理解的。高層會議講到，我國經濟當前面臨的問題，很多是長期結構性問題，要作“持久戰”的準備。同時，會議還首次提出，完善宏觀調控跨周期設計和調節，實現穩增長和防風險長期均衡。

什么意思呢?當前，經濟形勢仍然復雜嚴峻，不確定性較大，我們遇到的這些中長期的問題，既包括房地產、隱性債務、經濟結構、人口結構等老問題，也包括新冠疫情、外部環境變化等新問題。這些問題的應對，超越了以應對經濟短周期波動為主的傳統逆周期政策框架，亟需建立一套戰略站位更高、更針對于緩解中長期問題的調控框架，即“跨周期設計和調節”。

就地產而言，客觀講，對消費的短期拉動、財政的短期貢獻、投資的短期穩定，地產功不可沒。上半年，經濟明顯好于預期，明理的人都應該清楚，地產在其間的分量。既然如此，就應該盡力騰挪常規政策的空間，以持久戰的智慧性打法，以跨周期的長遠視角去解決問題。由此，就不難理解，為何2019年底將“穩地價、穩房價、穩預期”作為房地產長效機制的目標。構建國內大循環，至少從中短期來看，房地產是這個“大循環”中不可或缺的分支。

其實，這幾年地產調控一直是這樣的思路，看全國商品房銷售量，過去3年在歷史高位上拉出一條直線，熱點城市也如此，這多半要拜“一城一策”所賜。下半年及未來，調控會更加強調“一城一策”。即便是嚴厲調控的城市，也在極力呵護市場、保護剛需。再說，不管是繼續推進城鎮化，還是打造都市圈“增長極”，抑或消費升級，房地產的增量空間還很大。

關鍵詞： 房地產