“最近每天能接十幾個電話，大多都是賣房子和推銷貸款、資金周轉的。”胡蕓最近不堪其擾。

進入5月份，她明顯感覺到，越來越多的機構，正積極推銷金融貸款產品：“不但有銀行的電話推銷，連美團這種外賣平臺，都打來電話說能提供借款。”

胡蕓的感受并非孤例。今年以來降準、降息等一系列相對寬松的金融政策實施，以及疫情后實施的普惠金融政策、針對中小微企業的信貸、貸款等金融優惠力度支持，并且通過展期、續貸等方式，對受疫情影響，暫時遇到困難的中小微企業貸款予以臨時性延期還本付息的安排，使得市場上資金充裕，并且積極尋找發放途徑。

中國人民銀行的數據顯示，5月新增人民幣貸款1.48萬億元，同比增加2984億元;新增社會融資規模連續第三個月破3萬億元，達到3.19萬億元，比上年同期多1.48萬億元，創歷史同期新高。

銀監會數據顯示，自2020年1月25日至5月15日，各銀行業金融機構對中小微企業到期貸款本金實行延期安排規模達到1.28萬億元，對中小微企業還貸后再給予融資等多種方式提供的支持，達到了1.9萬億元。

這些以提振實體經濟、紓困中小微企業疫情后經營為目的的信貸大量入市后，對復工復產起到明顯促進作用，但一些熱點城市的房價、地價也火了起來。

6月15日國家統計局發布的數據顯示，今年5月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，比上月漲幅擴大0.5個百分點。二手住宅銷售環比價格上漲1.1%，其中北京以1.8%的漲幅領跑，上海、廣州、深圳分別上漲0.6%、0.4%和1.6%。

充裕的低息貸款

盡管此次針對中小微企業包括經營貸等貸款優惠，嚴格禁止進入房地產市場，但界面新聞發現，在一些地區和項目上，仍有流向這一領域的情況。

僅在3、4兩月，小老板易明就靠經營貸，在一個熱點二線城市，買了兩套房子，分別放在自己和親屬名下。“先和身邊親友借款，全款買下房子，再將房產通過經營貸方式抵押，能夠貸出房產評估價的7成左右，貸款再用于還款。”易明說道。

易明經營著一家小型貿易公司，主要做互聯網配件的進出口生意，每年公司流水規模上億元，因此成為此次放貸優惠的對象之一。

“和房貸相比，經營貸提供7成的抵押貸款，相當于只需要首套房的三成首付。另外，經營貸利率現在只有4.85%，企業資質好一些的利率更低。但是只要不是首套房的房貸，利率基本都要達到5.5%，利息差很多。”

一家股份制銀行的對公業務人員告訴界面新聞，今年銀行針對企業的流動性貸款，以及中小微企業發放的經營貸，都有基點降低的優惠政策，資金頗為寬松：“資金貸款成本價是4.85%，往年放貸至少也要上浮20%，但今年放貸可以降至4.35%。如果企業資質極好并且有抵押物，最低有可能降到3.85%。”該工作人員透露，大部分銀行要求的抵押物都以房產為主。

由于4月份深圳出現經營貸流入房地產的現象，一些金融機構也開始注重這塊資金的監管。

上述銀行工作人員表示，目前對大企業流動性貸款的發放審核頗為嚴格，對貸款后每一手賬目的去向都有審核：“但針對中小微企業，甚至個體經營者經營貸的發放，規模相對較小，即便現在審核嚴格，也很難查到每一筆去向。”

易明坦言，和往年相比，今年銀行對于經營貸審核的確更加嚴格：“但對于每年2、3億流水的企業來說，百萬規模的資金用途并不顯眼。”

流入樓市

除了經營貸，被禁止進入樓市的消費貸，在很多地區和樓盤項目上，仍是被首推的“過橋”貸款方式。

界面新聞記者發現，對于首付不足的購房者，消費貸、信用貸仍然是一些樓盤和中介向他們主推的資金周轉模式。

“只要貸款人有繳納公積金，一般消費貸放款快，額度最高能有30萬左右。”有中介人士表示，由于政策禁止消費貸進入樓市，因此房屋商貸辦理前，需要把消費貸還上才能放房貸，但是對于首付不足，或者準備換房但還沒來及把前一套房子賣掉的人而言，仍是一筆資金補充。

受疫情影響，上半年不少樓盤銷售情況不佳，因此一些樓盤讓買房人可以先支付定金，首付款和房貸辦理都可以延后，因此放款較快的消費貸，也被用作定金使用。

“另外，雖然貸款人要先還消費貸才能辦理商貸，但如果房子在父母名下，或者借給比較親密的親友，消費貸還款要求就不存在了。”有中介人士表示。

《21世紀經濟報道》稱，由于國有大行、股份制銀行目前都在爭搶個人信用消費市場，因此紛紛下調個人信用貸款利率，工商銀行、招商銀行針對部分優質客戶的個人信用消費貸利率，甚至可以低至3.78%，不少產品的利率也在4.2%-4.35%等低位徘徊。

由于今年上半年受到疫情影響，個人消費貸款大幅萎縮，1-4月僅新增1771億元，同比少增長3614億元。有部分銀行人士表示，近期監管進場調查“房抵貸”后，所在銀行推動個人信用貸款的力度驟然加大。

低息貸款除了進入購房端，也可能進入開發商在項目的開發端。

在百強房企工作的胡蕓，最終將30萬的消費貸款，跟投了在廣東的一個開發項目：“去年參與項目的內部員工理財，回報率就達到8.5%，今年跟投回報應該更高。”她告訴界面新聞，目前項目推進比較順利，顯示回報率能達到15%：“消費貸成本不到5%，并且能貸1年，跟投項目周期是9個月，可以覆蓋貸款周期，還有10%左右的利差。”

胡蕓坦言，像她一樣用消費貸跟投的同事也有不少，跟投的原因還是由于市場上高回報又穩妥的項目很少，對自己工作的公司更了解一些：“但跟投有門檻，又不想占用不多的積蓄，所以用了消費貸。”

不過相較于早年中小企業集資投向房企的情況，不少業內人士表示，這種情況比前幾年要少得多。

一位地產基金從業人員告訴界面新聞，低息貸款可能使部分企業主手中的資金相對寬裕，但經歷了2018年一輪私募、基金爆雷之后，中小企業主對于其他投資渠道更加謹慎：“相比之下，用來買房是相對穩妥的保值方式，即便出了問題，至少也是能夠盡快出手的資產。”

該基金人士坦言，由于疫情對不少行業打擊較大，雖然不少中小微企業可以拿到低息貸款，但擴張經營的意圖不強烈，大部分還是用于維持企業現有經營狀況，資金主要還是用于企業續命：“除非是自有資金還比較寬裕，否則不建議企業主現在通過增加負債去投資。”

低息貸款的條件設定，使得此次樓市回暖出現了明顯的項目與城市間的分化。

克而瑞地產研究報告稱，央行降準、降息、靈活適度的貨幣政策，造就”借-房-貸”投機閉環助推樓市，“四限”調控松動、企業紓困、購房免稅補貼雙管齊下，助推了自住購房需求的釋放。

同時，自疫情緩解、樓市回暖之后，深圳、南京、鄭州、杭州等城市呈現出的項目去化表現是，高檔、豪宅類產品的去化率，普遍好于中檔、低檔產品，市場出現豪宅供應稀缺“一房難求”，低性價比剛需盤“無人問津”的情況。

第一太平戴維斯華北區市場研究部負責人、助理董事李想認為，針對中小微企業的低息貸款扶持，在現階段對于整體經濟復蘇，是十分必要的政策，但這其中難免出現“冒跑滴漏”的情況：“從近期銀保監會加強監管的情況來看，也是對市場漏洞的止損行為，防止擾亂恢復市場健康的秩序。

房企融資“窗口期”

由于市場資金整體充裕，雖然房企并非本輪資金支持的對象，但相較于去年緊張的融資狀況仍得以緩解。

萬科在5月27日發行的25億元規模的5年期和7年期的公司債，最低票面利率僅為2.56%，比今年3月發行的同等期限的公司債利率，低了0.46個百分點;保利發展5月25日發行的15億規模的第四期中期票據，利率區間也維持在2.8%-3.8%的低位。

除了龍頭房企，像陽光城、旭輝這類民企，近期也發行了利率相對較低的債券。

克而瑞數據顯示，2020年前5月房企新增債券類融資成本6.26%，較2019年全年下降0.84個百分點，境內債券融資成本4.05%，較2019年全年下降1.27個百分點。

而在融資規模上，房地產企業也呈現“井噴”狀態。中原地產研究中心的數據顯示，截至5月27日，年內房企融資債券發行規模已經達到3076億，而去年全年發行規模也只有5800億元。同時，4月單月發行總額達到971億元，刷新了近年來的單月規模記錄，整體來看，年內債券融資額同比上漲已接近25%。

相對寬松的融資渠道和降低的融資成本，以及市場呈現出的復蘇態勢，使得近期房企拿地的積極性高漲。

克而瑞數據顯示，5月份全國土地市場經營性土地供應總建筑面積為2.9億平方米，環比上漲6%，二線城市本月土地掛牌量環比激增，較上月大幅上漲了41%，平均樓面地價今年首次超過5000元/平方米，創下2019年以來的最高紀錄。

一線城市5月出讓土地平均溢價率為14.9%，較上月增加9.9個百分點，二線城市溢價率上升至16.5%，三四線城市土地溢價率則出現回落。

中原地產首席分析師張大偉認為，從未來趨勢來看，由于行業被嚴格管控，違規融資有所減少。二季度后房企大額度融資有可能減少，對于渠道較少的企業而言，壓力會非常大。現階段房企更關注資金鏈安全，穩定房地產最主要還是為了減少金融風險，因此未來幾個月對地產融資的規范性將更為加強，資金也會收緊。

關鍵詞： 低息貸款