“翻新”的外立面，“壯觀”的電梯，干凈整潔的柏油路，規(guī)劃有序的停車場，郁郁蔥蔥的步道……擁有317戶居民的金臺西路2號院南院，位于北京朝陽CBD核心區(qū)域，10棟住宅樓大部分始建于1978年，典型的老舊小區(qū)，如今有著舒適的生活環(huán)境。
在實施老舊小區(qū)綜合治理前，這里是另一番景象，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、公共設(shè)施破損、停車位不足、綠化休憩空間小等問題凸顯。“以前小區(qū)的黃土地路面兒，汽車一過，我們在旁邊吃灰，一點不夸張。您瞧瞧現(xiàn)在這柏油路鋪的，只要不下雨，我能在這兒坐一下午。電梯也裝上了，我住5樓，甭提了，太方便了。”年過七旬的劉大爺坐在門口的長條凳上，慢慢的揮著手里的芭蕉扇。
在多重政策推動下，各地老舊小區(qū)改造開始明顯”提質(zhì)““增速”。金臺西路2號院南院僅是我國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的一個縮影。記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年，多地正通過發(fā)動群眾參與共建、多渠道籌集改造資金、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，全面開展老舊小區(qū)改造。與此同時，推進過程中資金籌措與后續(xù)管理依舊是重點難點問題。
多地老舊小區(qū)改造“提質(zhì)增速”
今年政府工作報告提出，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。
2020年，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及居民近700萬戶，重點是2000年底前建成的住宅區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至 6月11日，已有 23個省份公布了 2020年老舊小區(qū)改造計劃。
制圖：孫紅麗 注：以上數(shù)據(jù)截至6月11日，排名不分先后
專家認為，積極推進老舊小區(qū)改造，應“對癥下藥”，不可盲目。
以南昌市為例，南昌創(chuàng)新了業(yè)主全領(lǐng)域負責、設(shè)計過程參與、財政全口徑審計、監(jiān)理全環(huán)節(jié)責任、屬地全方位保障“五全”工作機制，實現(xiàn)了“要素保障”進度快。特別是建立了項目現(xiàn)場派駐員制度，項目工程設(shè)計師全程參與改造現(xiàn)場，將百姓合理訴求貫穿于設(shè)計意圖，及時微調(diào)設(shè)計方案，充分做到改造為民，有力避免了“一張藍圖管不到”的弊端。
河南提出科學確定改造標準，推行“一區(qū)一策”“一樓一策”;
長沙以大數(shù)據(jù)為支撐，對每個改造項目實施全生命周期管理;
杭州對多個職能部門的單項工程進行統(tǒng)籌實施，一次性完成基礎(chǔ)設(shè)施改造等工程，盡量降低改造對居民生活的影響;
濟南“整治改造五結(jié)合”的做法將老舊小區(qū)整治改造與水電氣暖管線設(shè)施改造升級同步進行，實現(xiàn)了“一次整治、多重成效”。
……
由此可見，老舊小區(qū)改造不僅在提速，而且在增質(zhì)。
“資金”“管理”兩大難題待解
縱觀本輪老舊小區(qū)改造，中國宏觀經(jīng)濟研究院市場所研究員、研究室主任劉翔峰認為有三大特點：
一是保民生穩(wěn)投資拉內(nèi)需的重要抓手，帶動傳統(tǒng)房地產(chǎn)上游的鋼鐵建材水泥環(huán)保、下游的家裝家電等行業(yè)發(fā)展。
二是推進“新基建”的發(fā)展，改造后的老舊小區(qū)將依托“新基建”實現(xiàn)未來社區(qū)的聯(lián)網(wǎng)化和數(shù)字化，打造智慧社區(qū)。
三是政府、地方、社會、資本共同參與改造。老舊小區(qū)改造資金來源要求建立政府與居民社會力量合理共擔改造資金的機制，鼓勵社會資本參與改造運營。
同時，改造過程中也存在諸多難題需要破解。從實踐看，居民出資意愿低、企業(yè)參與積極性不高，導致老舊小區(qū)改造出現(xiàn)了過度依賴財政資金的問題。
“本輪老舊小區(qū)改造的難點還是在盈利模式上，社會資本的參與面臨很多困境。”劉翔峰指出，與過去拆遷舊房重建不一樣，除了存在眾口難調(diào)、利益沖突的問題，改造需要投入新裝電梯、水電網(wǎng)、車庫、新建醫(yī)療、幼兒養(yǎng)老等公共設(shè)施，如果只能靠物業(yè)費和停車費來獲取回報，可能在很多的社會資本投資者看來，投資回報周期比較長，利潤率也比較低，所以如何提高社會資本參與積極性還是目前最大的一個難題，需要政府、企業(yè)和社會各個方面共同推動。
此外，物業(yè)管理服務(wù)缺失是老舊小區(qū)存在的最突出的共性問題。實踐案例表明，由于老舊小區(qū)大多缺乏物業(yè)管理，如果缺乏長期維護和運營管理的機制，改造后的效果也難以長期保持。
日前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委印發(fā)《2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案》，明確改造工程竣工驗收完成后，實施主體向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交施工有關(guān)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時有效開展物業(yè)服務(wù)。同時，加裝電梯、補建停車設(shè)施、配建服務(wù)設(shè)施等自選類內(nèi)容完成后，企業(yè)應做好后期運營。
“老舊小區(qū)改造的難點就是形成一種機制，能夠讓老百姓、讓市場參與改造，結(jié)合改造提升社區(qū)的管理和治理，包括改造完之后把小區(qū)的長效管理機制建立起來。這項工作要從小區(qū)改造的起始階段就應該發(fā)動群眾、促進居民達成共識，共同商量找到可持續(xù)管理的方式。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷說。
關(guān)鍵詞： 老舊小區(qū)
