“通知”業主免租一段時間，蛋殼公寓稱是為了給受疫情影響的租客補貼，但很多業主不認可這種方式，無論如何，疫情對長租公寓的影響已經開始顯現。
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【編者按】受疫情影響，企業職工的到崗時間在短期內受到了影響，而在中長期里，企業職工的到崗率、城際之間的人員流動率是否會受到影響，仍有待進一步的觀察。顯然，這些因素都將影響到蛋殼公寓這家“二房東”的收入。但那一筆筆簽下的長期租約，卻將持續地令這家公司產生剛性支出。壓力之下，蛋殼公寓選擇減免租金，但這卻在業主中激起了不滿的情緒。
還有兩天就到收租日，北京的莊敏卻接到了蛋殼公寓的客服電話，其稱不能按時付房租，付款時間未知。比他更頭疼的是北京業主小爽。她本應在一周前收到的房租，至今還未收到。“怎么辦?他們直接不打房租了!”
這樣的情況并非孤例。近日，有多位蛋殼公寓房主反映稱，自己接到蛋殼單方面通知，受疫情影響，要求房主免租一個月，但對租戶并未免除租金。就此消息的真實性，蛋殼公寓回應《中國企業家》記者稱，該消息部分失實。
“實際上，我們對于受疫情影響的租客都已做了補貼。”蛋殼公寓解釋稱，武漢由于封城影響無法正常返回租住的租客，公司目前為其提供一個月減免租金的政策，后期會據封城情況再行調整。至于業主方面，“我們正在積極跟業主協商，看看能不能共同承擔，減免租金，一起度過這個難關。”
協商?蛋殼公寓業主們并不認可這樣的說法。他們表示，“向房東免租一個月”是蛋殼的“通知”，與拖欠業主租金無異。最近三四天，來自北上廣深、成都、南京、蘇州等全國各地的700余位業主，在熱心人士幫助下，借助網絡的便利性，迅速在線上聚集到一起。他們加入各地自發組織的“城市維權群組”，相互分享遭遇，同步溝通進展，研究合同條款，探討應對之策。在商討過程中，大家的情緒也由觀望、疑惑、焦慮轉而憤懣、失望。
在業主的評判中，一襲沒有商量余地的蛋殼單方面通知，既不合情也不合理更不合法，加之缺乏有效的反饋和溝通渠道，這讓很多業主求助無門。有人提出解約，也有人提出“直接打官司”。也有一些業主“退步”，經過與蛋殼公寓工作人員交涉，接受了免租半個月的要求。各類情緒彌漫的背后，一些業主陷入進退兩難的地步，甚至有人懷疑這家公司經營層面的安全。
(租客打開蛋殼公寓app收到的消息、對租客免租以“活動”形式進行。來源：蛋殼App截圖)
受疫情影響，企業職工的到崗時間在短期內受到了影響，而在中長期里，企業職工的到崗率、城際之間的人員流動率是否會受到影響，仍有待進一步的觀察。顯然，這些因素都將影響到蛋殼公寓，這家二房東的收入。但那一筆筆簽下的長期租約，卻將持續地令這家公司產生剛性支出。
“現在我們正在跟業主們協商解決。”2月3日午間，面對業主的遭遇和疑問，蛋殼方面回應《中國企業家》稱，公司已經關注到此類聲音。“公司剛上市，資金比較充足，目前一切運營都正常。”對于業主對公司資金和經營安全的疑問，該人士稱，“純屬謠言，之前也辟過謠的。”
1月17日，蛋殼公寓在紐交所上市，成為2020年登陸紐交所的中國第一股。這也是繼青客公寓后，國內第二家赴美上市的長租公寓品牌。
此次上市為蛋殼公寓募集了約1.5億美元，而該公司在2019年三季度末的賬面現金有23億元，但這是一家仍處在大開大闔式發展的公司，至少目前它離盈利也還有很大的距離。以下數據可為佐證，2019年前三季度，蛋殼公寓的凈虧損高達25億元，其經營性凈現金流為-16億元。
如果說疫情是長租行業遭遇的黑天鵝事件，那么盈利之困則是這個年輕行業的灰犀牛，它在那，它總在那，但一心奔跑的你似乎視而不見。
業主之惑：話都對著空氣講
“電話根本打不進去。”王超是一名蛋殼公寓北京業主，這兩天他的主要工作就是打電話：“尋找客服”和“投訴蛋殼”，并隨時在北京業主維權群內分享進展。截至2月3日，加入“蛋殼北京維權”群組的業主已近百位。王超說，群內這些蛋殼公寓簽約業主的境況跟他基本一致。
在王超的描述中，這群內業主都將自有住房以委托管理服務合同的形式，交由蛋殼公寓品牌出租管理。大部分業主在達到或將要達到合同約定付款日期時，被蛋殼電話告知以疫情為由減免支付2月份房租，同時其他月份房租待疫情結束后支付，具體日期不詳。
“沒有協商和簽約環節，僅做告知，此后再無下文。”這樣的溝通方式讓王超感到憤意難平。律師建議他增加聯系，但這也是群內更多業主面臨的難點：聯系不上。除了客服，他們還未找到其他渠道可以聯系到蛋殼公寓。“基本都是蛋殼單向聯系我們，400電話也都是沒有任何效果的話術，之前跟我們簽合同的是收房代表，他們也不負責解答服務問題。”
除去北京，另有多位來自全國各地的業主參與到此次維權討論中，且表達了自己無法跟蛋殼公寓協商反饋的難題。距離北京千里之外的成都，蛋殼公寓業主小貝覺得自己被蛋殼公寓“耍賴”了。
小貝在2月1日接到了蛋殼服務人員關于免租的電話。“當時我以為是給租客減租，就同意了。”后來他意識到不對勁兒，等再打過去表達反對意愿時，“對方說有錄音，不能改。”另有業主反饋稱，現在問題的關鍵不是一個月房租被少了，“蛋殼公寓單方面通知房東，要等全國疫情全面結束之后才開始支付房租。”
“總而言之，現在是聯系不到人，話都對著空氣在講。”坐標廣州的蛋殼業主冬梅覺得，他們面臨當前的問題有兩個，一，現在如何通知到蛋殼，不同意免40天租金的決定，并留下證據;二，據合同所言，15天收不到租金，房東可以單方面解約，具體如何操作才合法呢?
不過，也有業主反饋，蛋殼公寓這次的免租策略并非普遍。一方面，不是所有業主都收到了這個通知;另一方面，不是所有租戶都可以享受這個福利。比如，北京業主常遠問及兩個同為蛋殼業主的親戚后，得知他們都未接到免租電話。另有租戶反饋，蛋殼公寓APP上彈出的消息是以“活動”方式，預設條件，讓租客得到一個月免租期。
“那可否理解為，他們公司要做個活動，但活動成本要用房主來承擔嗎?”王超更為不解。
業主之策：坐等蛋殼公寓違約再解約
2月1日晚，南京業主鄭宇將兩張白色A4紙自制的“大字報”貼在了自己房屋大門上。
鄭宇覺得，自己此舉實屬無奈。本應在1月24日收到的租金，截至2月3日還沒消息。他將解約原因寫在“大字報”中，并告知租客“盡快與管家聯系確認”，到期會“更換門鎖”。自1月31日晚8點接到蛋殼通知“免租一月”且溝通無果后，他在黑貓平臺發起投訴。
2月2日晚，蛋殼工作人員聯系到鄭宇，表示“可以把免租期改為15天”。鄭宇依然沒有同意。他給蛋殼南京區域工作人員發了一條短信。“……我方正式告知，如果15個工作日未付款，我方將強制收房，并且報警。”鄭宇在2018年9月與蛋殼公寓簽約，簽約期為5年。在他的印象中，蛋殼交付租金“之前從來沒有拖欠過，一般交租會提前一兩天”。
截至2月3日午間，鄭宇已經征集到將近50個與他有類似遭遇的南京業主。在他看來，如果15個工作日沒有收到，視為蛋殼單方面違約，業主有權解除合同，并且蛋殼支付違約金。根據大家反映的房租繳納日期推算，“估計有一半已經(出現)違約”。
2月2日下午，在接到蛋殼客服的電話后，成都業主小蟬的表態更為直接。他在2019年4月與蛋殼簽約，按期本應在2月22日收取房租。在他的理解中，如果給業主免租后，蛋殼也給租客免租了，作為房東，無話可說。但現在，一方面讓業主免租，一方面又收租客的錢，怎么辦?“這幾天我要發個通知函給蛋殼，再等15個工作日把房收回來。”
讓業主接受不了的，還有蛋殼客服通知業主免租的強硬態度。聯系上客服的北京業主青川未得到滿意答復，但在與客服的爭辯中，他明晰了自己的想法。“業主不是冷酷無情，就是沒有疫情，你如果說自己經營困難，希望業主減租都可以，但要與我商量，而不是給我下命令。”
沒有溝通途徑，也沒有補償方案，在跟其他業主溝通后，常遠打算，先等蛋殼公寓違約再解約。在常遠的印象中，服務省心省事、收房價格相對較高，是他們當初選擇蛋殼公寓托管自家房源的原因。但如今，同樣是服務品質和錢的事，成了他們失望的緣由。
蛋殼考慮：以情動人，一起度過“艱難期”
“希望業主能夠理解，與國家和蛋殼一起度過這個艱難時期。”在《中國企業家》獲取到的一份名為“關于2月份要求業主增加免租期的工作方案”中如此寫到。該文件還稱，為了應對本次疫情對公司經營造成的影響，公司現要求，所有在1月底和2月份支付租金的業主，在原合同基礎上，自2月份開始額外給予公司一定期限的免租期。
上述方案寫到，對于除武漢以外的其他12個城市，所有業主增加30天免租期。方案中將免租期定義為，從這次付款日開始延后30天到本次免租期結束，再付款。方案還詳細寫明“與業主溝通的四級機制”，原則是“誠懇告知業主增加免租期事項，并通過四級溝通，最大限度爭取業主的諒解，減少相關客訴升級、對簿公堂和負面輿論過度的情況”。
該方案注明了整體工作節奏。第一階段：1月29日~2月2日，北深上杭給付款日在1月24日~1月28日的業主打電話通知并爭取支持;第二階段：2月1日全國開始，由城市當地組織人力負責首次溝通，計劃2月10/15日前完成各城市約7萬通電話溝通完畢。
這與業主反映接到電話通知的時間基本吻合。值得注意的是，該方案詳細列舉了銷售與業主溝通的注意事項，其中提到：“盡量避免商量，協商這些詞匯。”“不需要業主立即表態，也不要糾結于業主是否同意，但要真實記錄業主的態度。”
“感覺蛋殼想靠以情動人，搞定一個是一個。”有業主看了文件后感慨稱。這份方案在業主間流傳，被業主視為蛋殼公寓對他們的游說策略和蛋殼公寓員工“反水”的證據。上述文件中多次出現“蛋殼”字眼。截至發稿，蛋殼公寓未對記者回復上述文件的真實性。
“蛋殼公寓要按照合同約定付款。如果逾期，就是違約。”北京方利律師事務所律師賈瑞果認為，“目前還在疫情管控期限內，對方若以沒有上班、延遲幾天付款為由，情有可原，但這也不是不付租金給房東的合理理由。”
其他中介的動態開始進入業主的視野中。在他們的理解中，如果其他中介沒有這種讓房主免租金的情況，那就是蛋殼公寓自己出了問題。
楊陽是蛋殼公寓的老業主。2015年，蛋殼公寓成立不久，他就與之簽約了。四年后合約到期，2019年10月，他又跟蛋殼續簽三年。在他跟記者展示的房屋托管合同中，詳細標明了蛋殼與他的兩次履行明細。在他的觀察中，蛋殼公寓是一家“年輕的企業”，舍得花錢拿房，只是“太著急燒錢拿房了”。
蛋殼公寓的確發展迅速。綜合蛋殼公寓上市招股書等公開數據，從2015年底的2434套，到2019年11月的432690套，蛋殼公寓數量在過去5年間增長了179倍。截至2019年11月30日，蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場。
“我們能理解企業成長不易，但別把業主當傻瓜。”身為業主，楊陽對公司的發展速度不太感冒，但他表示理解公司的一些做法，“他們也不想解約。”
“免租”舉措陷爭議
距蛋殼“違約”于她還有較長一段時間，但王涵形容自己現在的心態是“焦灼”。
2月2日，王涵接到蛋殼公寓客服的電話，“他們說疫情屬于不可抗力，通知我免一個月租金，并在下次付租金時扣除。”她是成都的一位蛋殼業主，收租日期在今年3月。看著群內網友不斷爆出的自身遭遇，王涵有一些憂慮。
隨著維權事件發酵，一些原本還未到應付房租日期的業主也開始密切關注事態進展。無論是過去幾天未能如期收租、還是可能“即將不能如期收租”的業主，即便手握合同，但他們最大的疑問在于，如何界定合同中所言的“不可抗力”，這關系到他們能否無責解約且獲得賠償。
在跟群友互通有無后，王涵將業主方的具體疑問總結了三點。其一，疫情是否屬于不可抗力。其二，即便屬于不可抗力，此次疫情如何影響了蛋殼公寓的正常經營。其三，即便屬于不可抗力，即便影響經營，蛋殼公寓是否應該讓利給最終的使用方——租客，并向業主提供相關證明。
如何界定業主所言的“不可抗力”?坐標西部區域某不愿具名律師對《中國企業家》分析稱，“根據《民法總則》第180條、《合同法》第117條等法律的規定，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。本次新冠肺炎屬于重大突發公共衛生事件，各方當事人不可能預見，符合不可抗力的特征。”
該人士解釋稱，中國國際貿易促進委員會官網于2020年1月30日發布通告，企業可辦理新冠肺炎疫情不可抗力事實性證明。但即使新冠肺炎疫情被認為構成不可抗力的事實，也并不意味著合同主體可以此為由不承擔或少承擔責任。根據《合同法》第117條的規定，只有在客觀情況與不能履行合同之間具有因果關系時，相關合同主體才能部分或全部免責。
“目前業主的核心訴求便是支付租金。本次事件的爭議點是，蛋殼能否以新冠肺炎構成不可抗力為由，要求業主減免租金。”前述律師對《中國企業家》稱，在本次事件中，蛋殼公寓需要提供足夠的證據證明，新冠肺炎疫情導致了其與房東(業主)之間的租賃合同不能履行。“若蛋殼未合同約定支付租金的，且又未提供足夠證據證明新冠肺炎疫情與‘不能履行合同’之間存在因果關系的，房東可依法依約要求蛋殼承擔違約責任。”
南方區域律所某不具名律師對《中國企業家》分析稱，疫情背景下，一些地方行業協會倡議，給中小企業尤其是無法復工生產經營的制造業減免租金，但這個倡議沒有法律強制力。
許多業主反映稱，希望尋求法律途徑維護自身權益，但顧慮在于，打官司真的是上策嗎?一方面，對于一些業主來說，現在訴訟的時機還未到，另一方面，業主們各自“有家有工作”，時間很緊，單個訴訟不現實，集體訴訟又需要合作的力量。
“現在最高院還沒有認定，此次疫情是否屬于不可抗力。”西部區域某不愿透露姓名的律師對《中國企業家》表示。但“此次新冠肺炎與‘非典’都屬于重大突發公共衛生事件，相信法院在處理類案件時，會參考非典后的處理思路。目前業主情緒很激動，但最終還是應該回到理性維權的道路上來。”前述律師稱。
“我準備等到付款日。如果他還是不付或者少付，我就去貼個告示，告知租客，同時報案。”這是王涵目前的想法。距她千里之外的北京，蛋殼業主老歐跟群友聊了一上午后，接受了反饋無望的事實，他堅定了一個主意，“那就是收集好證據，跟蛋殼維權到底。”
關鍵詞： 蛋殼公寓
